Adı geçici olsa da onlarca yıl sitenin yönetiminde kalan, 'geçici yönetim'ler başlı başına sorun haline geldi. Okurlarım, 'geçici yönetimler'in koyduğu fahiş aidat, hesap verilmemesi, görev süreleri bittiği halde Genel Kurul'un (GK) toplanıp yönetimin devredilmemesi, borçsuz maliklere 'Yönetim değişmesin' diye tapu verilmemesinden yakınıyorlar. Bu sorundan nasıl kurtulacağınızı anlatan İstanbul Barosu avukatlarından Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık, "Görev süresi en fazla 10 yıl. Görev süresi bittiği halde geçici yönetim Genel Kurul'u toplamıyor, yönetimi devretmiyorsa malikler mahkemeye başvurmalı" diyor.

İstanbul, Ankara, İzmir başta büyük kentlerdeki devasa sitelerde 2017'de yasal değişiklikle inşaatı yapan şirketlere tanınan yetki ile kurulan "geçici yönetim" sıkıntısı yaşanıyor. Önce bu sorunu özetleyen Ankaralı iki okurumuzun örnek sorusu:

Okur D.H.H.: Sitemizde 'geçici yönetim' var. İstedikleri aidatlar fahiş. Yönetim, görev süresi bittiği halde Genel Kurul'u toplamıyor. "Genel Kurul'da oy veremesinler" ve "Yönetim değişmesin" diye, borçlarını ödediği halde maliklere tapularını vermiyorlar. Onların adına kendileri oy kullanıyorlar. Sitemizin başına dert olan bu 'geçici yönetim'den nasıl kurtulacağız

Okur P.E.: Sitedeki 'geçici yönetim', yeniden seçimi kazanıp yönetimde kalmak için, günü geldiği halde GK'yı toplantıya çağırmadı. Toplantıya vekaleten katılacakların vekaletlerini noterden vermeleri gerektiğini ileri sürerek, binbir güçlük çıkardı. Buna rağmen Genel Kurul'u yaptık. Önce blok temsilcisi seçilip ardından Toplu Yapı Temsilciler Kurulu'nda yapılan seçimle Yeni Yönetim ve Denetim Kurulu'na kendi istediğimiz kişileri seçtik. Eski yönetim buna rağmen "Yasal yönetici biziz" diyor ve yönetimi devretmeye yanaşmıyor. Ellerindeki defter-belge ve banka hesaplarını vermediler. Sitemizde yönetimsel bir kaos ve çift başlılık oluştu. Bu durumdan nasıl kurtulabiliriz

strong class'read-more-detail'Haberin Devamı

KABA GÜCE BİLE BAŞVURUYORLAR

Bu sorundan nasıl kurtulacağınızı avukat Mustafa Şeref Kısacık'a sordum. Yanıtları özetle şöyle:

"Sosyal tesisi, çalışan personel sayısı, bütçesi çok olan sitelerde bu sorunlar daha çok yaşanmakta, geçici yönetimler veya yönetime bir şekilde seçilenler yönetim erkinikoltuğu bırakmamak için her şeyi yapmakta, hatta bazen kaba güce bile başvurmaktadırlar. Kat Mülkiyeti Kanunu'muz (KMK) 2 Temmuz 1965 tarihli Resmi Gazete'de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. KMK çıktığında, az katlı çoğu 8-10 dairelik apartmanlar söz konusu idi. Zamanla 3-4 bloklu siteler yapıldı. Sonrasında içinde işyerleri de olan birden çok parselde kurulu devasa siteler yapıldı. Birden çok parselde kurulu sitelerde KMK hükümleri uygulanamıyordu. KMK'nın uygulandığı tek parselde kurulu sitelerde de mevcut KMK hükümleri yetersiz kalıyordu. Yasa koyucu, bu nedenlerle 14 Kasım 2007'de 5711 sayılı kanunla KMK 66. maddeye devamı maddeler ile toplu yapılara ilişkin özel hükümleri ekledi. Diğer maddelerde de bazı değişiklikler yaptı. Bu düzenleme sırasında KMK 73. madde ile 'geçici yönetim' düzenlemesi getirilerek, inşaatı yapan şirketlere geçici yönetim yetkisi verildi.

strong class'read-more-detail'Haberin Devamı

KÖTÜYE KULLANILIYOR

Büyük sitelerde bazen inşaatlar aynı zamanda tamamlanmıyor, bütün dairelerişyerleri aynı anda satılmıyor, herkes aynı anda yaşamaya başlamıyor. Bu arada yönetim boşluğu olmasın diye, yapımcı şirketlere GK'yı toplamadan, seçim yapmadan siteyi yönetme yetkisi verildi. KMK'nın 73. maddesiyle yüklenicilere verilen bu geçici yönetim yetkisi uyarınca, geçici Yönetim Kurulu olarak atanan yöneticiler sadece yöneticilik yetkilerini kullanmıyorlar. Genel Kurul yetkilerini de kullanıyorlar. Denetçi diye bir organ hiç yok. Bir başka ifadeyle; Genel Kurul da yönetici de denetçi de kendileri. Tapu sahibi maliklerin seçme hakkı yok, seçilme hakkı yok, denetleme hakkı yok. İyi niyetle getirilen geçici yönetim yetkisini kötüye kullanan geçici yöneticiler, bir an önce Genel Kurul'u toplamaları gerekirken bunu yapmıyorlar.

strong class'read-more-detail'Haberin Devamı

EN ÇOK NE KADAR GÖREV YAPABİLİR

İlk yapı ruhsatını aldığı tarihten itibaren en fazla 10 yıl görev yapabilir. Ancak, toplu yapı tümüyle tamamlandıktan sonra 10 yıllık süre dolmasa bile, en çok 1 yıl daha yönetebilirler. Bunu bir örnekle açıklayalım. İlk yapı ruhsatı 13 Haziran 2012'de alındı ise en fazla 13 Haziran 2022'ye kadar siteyi yönetebilir. Ancak, inşaat tamamlandı ve yapı kullanım belgesi iskan belgesi de diyelim ki 13 Mayıs 2017'de alındı ise benim 10 senelik sürem var diyemez. 13 Mayıs 2017'den itibaren en fazla 1 yıl daha yani 13 Haziran 2017'ye kadar siteyi yönetebilir.

GENEL KURUL'U TOPLAMIYORSA NE YAPILABİLİR

Bu belirtilen sürelerin beklenmesi zorunlu değildir. Sitede yaşam başlayıp malikler örgütlenip "Biz artık sitemizi kendimiz yönetmek istiyoruz" dediklerinde GK'nın derhal toplanıp Yönetim Kurulu (YK) ve Denetim Kurulu'nun (DK) seçilmesi, yönetimin maliklere geçmesi gerekir.'Geçici yönetim' Genel Kurul'u toplamıyor, yönetimi devretmiyorsa maliklerin mahkemeye başvurarak, Genel Kurul'u toplamak üzere mahkemece siteye yönetici atanması veya Genel Kurul'u toplama yetkisinin kendilerine verilmesini istemeleri gerekir.

strong class'read-more-detail'Haberin Devamı

GEÇİCİ YÖNETİMİ DEĞİŞTİRİRKEN DİKKAT

Bu konuda iki görüş var. 'geçici yönetim' yetkisi YP ile verildiği için YP'yi değiştirecek sayıyla, yani 45 kat malikinin talebiyle GK toplanabilir ve yine ancak bu 45 oyla yönetim değiştirebilir. İkinci görüşe göre ise; KMK'nın 29. maddesine göre 13 kat malikinin talebiyle geçici yönetimin görevden uzaklaştırılması, yeni YK ve DK'nin seçilmesi gündemiyle olağanüstü GK toplanabilir. Malikler sayı ve arsa payı çoğunluğu ile yönetim değiştirilebilir.