Zemin kat ortak alandaki bölümü daireye katıp sonradan ebeveyn banyosu yaptırmak mümkün mü Sitenin ortak alanları kiraya verilebilir mi Sitenin ortak bahçesinde bir kış bahçesi veya sitenin açık-kapalı alanı olan sosyal tesisi varsa bu yeri site işletebilir mi Sorularınızı kat mülkiyeti hukuku uzmanı İstanbul Barosu avukatlarından Şeref Kısacık yanıtladı.Avukat Kısacık'a göre her isteyen, istediği gibi ortak yerleri kullanamaz, kendi evine katamaz. Bir daire malikinin ortak alandaki bir yeri banyo yapmak veya başka amaçla kullanmak için dairesine katması Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun değildir. Ortak alan, yer ve tesislerin kiraya verilmesi için Kat Malikleri Kurulu'nda oybirliğiyle karar alınması şarttır.Apartmanve sitelerde ortak alanların kullanımı ve kiraya verilmesi konusunda çok sayıda soru geliyor. Önce okur U.Ö.'nün benzer soruları özetleyen örnek sorusu:ELEKTRİK ODASI25 YILLIĞINAKİRALANABİLİR Mİ"Oturduğumuz sitenin bloklarından birinin zemin katındaki elektrik odasının 13.5 metre karesi zemin kattaki daire sakinine, 'yönetim değişse dahi sözleşmenin geçerliliği 25 sene etkilenmeyecek' maddesi de konularak, temsilciler kurulu kararı ile kiralanmış.Haberin DevamıORTAK ALAN KATILIP EBEVEYN BANYOSU YAPTIRILABİLİR MİBir daire sakini de oturduğu evin ebeveyn banyosu olmadığından ortak alandan ekleme yaparak, tadilatla banyo yapmış. Sorum şu: Bu temsilciler kurulunun kararı KMK 45 gereği tüm maliklerin oybirliği ile alması gerekmez miydi Ayrıca bu daire sakininin söz konusu yeri kendi dairesine eklemesi de yasaya aykırı değil midir"HER İSTEYEN İSTEDİĞİ GİBİ ORTAK YERLERİ KULLANAMAZSorularınızı kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. U.Ö.'nün sorusunu yanıtlayan avukat Kısacık'a göre her isteyen, istediği gibi ortak yerleri kullanamaz, kendi evine katamaz. Bir daire malikinin ortak alandaki bir yeri banyo yapmak veya başka bir amaçla kullanabilmek için dairesine katması Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) uygun değildir. Herhangi bir kat malikinin veya Genel Kurul'da (GK) yetki almak kaydı ile yöneticinin açacağı davada, yapılan yargılama sonucu mahkemece, ortak alana yapılan müdahalenin önlenmesine, o bağımsız bölümün projeye uygun eski hale getirilmesine karar verilir.ORTAK ALANDA KİRALAMA İÇİN OYBİRLİĞİ ŞARTIHaberin DevamıKMK'nın 45. maddesindeki düzenlemeye göre apartman ve sitedeki ortak alan, yer ve tesislerin kiraya verilebilmesi için Kat Malikleri Kurulu'nda oybirliğiyle karar alınması gerekir. Bir tek kat maliki bile karşı gelse kiraya verilemez. Buradaki oybirliği, toplantıya katılanların değil, tüm kat maliklerinin oybirliğidir.TOPLANTI YAPILIP OYBİRLİĞİYLEKİRALAMA KARARI ALINMALI30 bağımsız bölümü olan bir apartmanın örneğin kapıcı dairesinin, soruda olduğu gibi zemin kattaki bir 13.5 metrekarelik elektrik odasının kiralanabilmesi için 30 bağımsız bölüm malikinin de toplantıya katılması ve hepsinin olumlu oy vermesi, bir başka ifadeyle kiraya vermeyi kabul etmesi gerekir.Haberin DevamıSİTE BÜYÜKSE KİRALAMA KARARI NASIL VERİLİREğer site büyükse, site genel kurulu temsilcilerden oluşuyorsa kararlar Toplu Yapı Temsilciler Kurulu'nda alınır. Toplantıya tüm temsilcilerin katılması ve temsilcilerin tamamının kiralama için olumlu oy vermesi gerekir. Bunu da bir örnekle açıklarsak; sitede 20 blok var, her bloktan bir kişi blok yöneticisi olarak seçiliyor. Blok yöneticileri aynı zamanda Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üyesi. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu toplantısına bu 20 temsilcinin tamamının katılması ve 20'sinin de kiraya vermeyi kabul etmesi gerekir.OYBİRLİĞİ YOKSA KİRA SÖZLEŞMESİ GEÇERSİZKarar, Kat Malikleri Kurulu'nda alınıyorsa bir tek kat malikinin bile razı olmaması halinde kiraya verilemez. Karar, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu'nda alınıyorsa tek bir temsilci itiraz etse yine o yer kiraya verilemez. Oybirliği sağlanmadan yapılan kira sözleşmeleri geçersizdir. Oybirliği sağlanmadığı halde yönetim sözleşme yaparak burayı kiraya vermişse karara katılmayankiraya verilmesine karşı çıkan malikler dava açarak kiralama işlemine son verilmesini isteyebilirler."Haberin DevamıSİTE KAFE İŞLETEBİLİR MİSoru: Sitenin ortak bahçesinde sosyal tesisi varsa bu yeri site işletebilir miAvukat Kısacık: Sitenin temel yasal düzenlemesi olan Yönetim Planı'nda (YP) bu yerleri sitenin işleteceği yazıyorsa site yönetimi işletebilir. Hem YP'de yazıyor hem de yıllardır site yönetimi işletmekteyse birkaç kat malikinin itiraz etmesi bir şeyi değiştirmez. Site yönetimi işletmeye devam eder. Ancak, mevcut olan veya usulüne uygun olarak yeni yapılacak olan bir tesisi site yönetimi ilk kez işletecekse KMK'nın 42. maddesi gereği, sitedeki tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile bu işletmenin yapılabilmesi için olumlu oy vermesi gerekir. Site, temsilciler kurulu tarafından yönetiliyorsa temsilcilerin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin çoğunluğu ile karar gerekir. Kat Mülkiyeti Hukuku cephesinden konu böyle. Ancak sadece KMK açısından bakmak yetmez. Konunun; belediye ve maliye boyutunun da araştırılması gerekir. Örneğin belediyeden izin, vergi dairesinden vergi numarası gerekecek mi gibi.Haberin DevamıÇATI ONARIM PARASINI KİM ÖDEROkur N.Ç.: Dört bağımsız bölümü olan ve yönetimi olmayan bir apartmanda zemin ve en üst kat maliki aynı kişidir. Bu kişi diğer iki malike bilgi vermeden çatı onarımı yaptırmıştır. Bu yapılan KMK'ya uygun mu Bu onarıma ait paranın tahsilatı için icra takibi yapılmış, takibe itiraz edilmiştir. Biz diğer iki malik, hiçbir karar alınmadan yapılan bu onarımın parasına katılmak