Geçmiş kira dönemi artış bedeli kiracı tarafından ödenmemişse ev sahibi farkı isteyebilir mi Geçmiş kira farkları konusunda Yargıtay ne diyor Ev sahibiniz bir yıl sonrası tarihli tahliye taahhütnamesi imzalatırsa ne yapacaksınız Siteye bayram tatilinde taşınılabilir mi Mal sahibi içinde kiracı olan daireyi satabilir miKira ve toplu yaşam alanları hukukuna ilişkin okur sorularını Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı avukat Ali Güvenç Kiraz yanıtladı. Kiraz, kiracıları geçmişe dönük kira artışları ve farkları konusunda uyardı: "Kira artış oranı zaman aşımına uğramaz."GEÇMİŞ KİRA ARTIŞ BEDELİ İÇİN NE YAPILABİLİRSoru: Geçmiş kira dönemi artış bedeli kiracı tarafından ödenmemişse ev sahibi farkı isteyebilir mi Kira tespit davası ne zaman açılabilir Bu konuda Yargıtay ne diyorAvukat Kiraz: Kira artış oranı konusunda sözleşmelerde genel olarak yazan hüküm TÜFE 12 aylık ortalamayı geçemeyeceği yönündedir. Eğer bir sözleşmede böyle bir hüküm yok ise mal sahibi kiranın belirlenmesi için dava açabilir. Ancak bu kira bedelindeki artış oranı da TÜFE 12 aylık ortalamayı kanun gereği geçemeyecektir. Bu durum bir kira sözleşmesinin başlangıcından beşinci yıl sonuna kadar geçerli olan bir durumdur. Beşinci yıl sonunda ise mal sahibi TÜFE 12 aylık ortalamayı artık kabul etmek zorunda değildir. Kiracı ile anlaşamazsa kira tespit davasını 5. yıl bitmeden 1 ay önce veya yine 1 ay önce ihtar göndererek, o yıl içinde açabilir.YAZILI ANLAŞIN, ÖDEMEK ZORUNDA KALMAYINKira farkları ile ilgili ilk söylenmesi gereken husus kira artış oranı zaman aşımına uğramaz. Bu ne demek Örneğin siz kira bedelini kafanıza göre artırıyorsanız, mal sahibi de buna yazılı bir şekilde onay vermiyorsa mal sahibi geriye dönük tüm kira sözleşmesi dönemindeki TÜFE 12 aylık ortalamayı uygulayarak, kira bedelinin güncel halini sizden isteyebilir. Mal sahibi bu belirlenen kira bedeli kapsamında geriye dönük olarak 5 yıllık kira bedeli farkını da kiracısından talep edebilir. İşte bu nedenle mal sahibi ile kiracı TÜFE'nin altında bir artış oranında anlaştıklarında, bunu mutlaka yazılı hale getirmeleri gerekmektedir. Aksi halde çok ciddi bir kira bedeli ve yine son 5 yıl kira farkı alacağı ile kiracılar karşı karşıya kalabilirler.TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İMZALATTIYSAOkur F.G.: 2021 Eylül ayında kiracı olarak taşınırken, ev sahibi bir yıl sonrası tarihli tahliye taahhütnamesi de imzalattı. "Merak etmeyin oturmaya devam edebilirsiniz. Bu sadece bir protokol" dendi. Şimdi endişe duymaya başladım. Aynı yerin kirası bugün 6 bin TL'den 15 bin TL'ye çıktı. Acaba bu kadar fazla kira artışı yaşandığı ve evini yeni kiracıya 15 bin veya Eylül 2022'de 18 bin liradan kiralayabileceği bir piyasada bizi tahliye etmek isteyebilir mi Çünkü elinde tahliye taahhütnamesi var. Her ay başı düzenli kirasını ödüyorum. Biz ne yapabiliriz Daireden çıkmama hakkımız nasıl olabilirAvukat Kiraz: Tahliye taahhüdü imzalanması kiracının tahliye edilebilmesinin en hızlı yoludur. Bu noktada tahliye taahhüdü ile ilgili Yargıtay iki önemli kısıtlama getirmiştir. Eğer tahliye taahhüdü kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde yazıyor ise veya ayrı bir belge olarak düzenlenmiş ancak düzenlenme tarihi kira sözleşmesi düzenlenme tarihi ile aynı gün ise geçersizdir. Tahliye taahhütnamesinin ayrı bir belge olarak makul bir süre sonra düzenlenmiş olması gerekir. Bu noktada örneğin kira sözleşmesi 1 Ocak 2022 tarihli, tahliye taahhüdü ise 1 Mart 2022 düzenlenme tarihli ise geçerli olacaktır. Bir diğer soru da tahliye taahhüdü tahliye tarihi boş olarak düzenlenebilir mi Evet geçerli koşulları taşıması halinde düzenlenebilir ve geçerlidir.Okurumuz olan kiracının vermiş olduğu tahliye taahhüdü geçerli olup tahliye tarihi konulmuş ise o tarihten itibaren 1 ay içerisinde, konulmamış ise mal sahibi istediği tarihi koyarak kiracısını tahliye ettirebilir.KİRACI OLAN DAİRE SATIŞIOkur Ahmet M.: Taşınalı iki ay oldu. Ev sahibim, "Ben daireyi satıyorum. Alan kişi oğlunu evlendirecek. Çık" dedi. Ben de "Sen sat. Daireyi alan kişi ile konuşalım. Bir yıllık kontratım var" dedim. Beni rahatsız ediyor. Daire hacizli. "Bu şekilde satamazsın" da dedim. Ama ev sahibi, "Alan kişi bu şekilde kabul ediyor" dedi. Ne yapabilirimAvukat Kiraz: Bir mal sahibi kiracısı olan mülkünü istediği gibi satabilir. Yeni mal sahibi de ihtiyacı olması zorunlu olmak kaydı ile kendisi veya aile fertlerinden birisinin içeride bulunan kiracısını aşağıdaki koşullara uymak kaydı ile tahliye ettirebilir.a) Yeni mal sahibi taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracısına ihtar göndermelidir.b) Yeni mal sahibi kiracısına ya "6 ay burada otur" demeli ya da "Eski kira sözleşmesinin bitim tarihinde çık"c) Mal sahibi hangi yolu tercih ettiyse 6 ay süre verme veya kira sözleşmesinin bitim tarihinde bu sürenin bitim tarihinden itibaren edinim sebebiyle tahliye davası açmalıdır. Mahkeme yeni maliki doğrudan haklı görmeyecek onun da taşınmaza gerçekten ihtiyacı olup olmadığını araştıracaktır.Okurun sorusuna gelince, taşınalı 2 ay geçmiş olsa da mal sahibi taşınmazı içinde kiracı olsa da satabilir. Yeni malik ise kiracıyı hemen çıkaramaz. Altı ay süre vermeli ya da sözleşme süresinin bitmesini beklemelidir. Her halükârda bu süreler bittiğinde de tahliye etmezse kiracıya tahliye davası açan mal sahibinin davanın istinaf dahil 2 yıl civarında süreceğini de düşünmesi gerekir.YARGITAY: KİRACI FARKI ÖDERAvukat Kiraz: "Yargıtay, bu konuda bankadan yapılan ödemelerin de ihtirazi kayıt konulmadan tahsil edilmesi halinde dahi bir öneminin olmadığını kira artışının yapılması farklarının da ödenmesi gerektiğine hükmetmiştir."BAYRAM TATİLİNDE TAŞINILIR MIOkur E.E: Sitedeki evime taşınmak için nakliye kamyonu tuttum. Resmi bayram tatili olduğu ve komşuların bundan rahatsız olacağı sebebi ile içeriye alınmadım. Taşınamadım. Site bana tebliğ dahi edilmeyen bir kararla, benim evime eşyalarımı sokmamam konusunda bir karar alınabilir mi Bu karar Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) uygun muAvukat Kiraz: KMK'ye göre bir arada yaşamanın ve ortak alanlardan faydalanmanın kuralları Yönetim Planı (YP) ile düzenlenmiştir. YP'de hüküm olmayan durumlarda ise KMK Genel Hükümleri uygulanacaktır. YP ise kanuna, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı olamaz ve yapılması imkânsız hükümler