Ev sahibi, ocakta 7 bin 500 TL olan 1 artı 1 dairenin kirasını kontrat süresi dolmadan şubatta 12 bin TL'ye çıkarabilir mi Bu sorunun yanıtı hayır. Kiralar artık yasa gereği TÜFE oranında arttırılabiliyor. Buna göre şubat ayı için yapılacak kira artış oranı en fazla yüzde 22.58. Kiracı bu zammı yapmadığı için evden tahliye de edilemez. Kira sözleşmesi hangi ay yenilenmekte ise o aya ilişkin TÜFE oranı üst sınır olarak dikkate alınmalıdır. Kira konusundaki sorularınızı bu hafta Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyesi Doç. Dr. Seda Öktem Çevik yanıtladı.EV SAHİBİ KİRAYA EK ZAM İSTEYEBİLİR Mİ1)Okur H.A.: İstanbul'da kızım 1 artı 1, 55 metrekare bir dairede kiracı. Ev sahibi kontratımız eylül ayında yenilenecek olmasına rağmen 7 bin 500 liralık kiranın 12 bin liraya çıkartılması için mesaj göndermiş. Kira artış oranı şubat 2022 için ne kadar Ev sahibi benden TÜFE üzerinde ek artış ve bu kadar fahiş kira isteyebilir mi Bu yasal mı Bu artışı yapmazsak evden tahliye isteyebilir miDoç. Dr. Seda Öktem Çevik: Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinde ne yönde artış yapılması gerektiği hususu hem kiracılar bakımından hem de kiraya verenler tarafından hukuken bilinmesi gereken bir konudur. Kira hukukunun hem sosyal boyutu hem de hukuki boyutunun bulunması bu konuyu daha da önemli kılar. Türk Borçlar Kanunu'muzda konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelindeki artış oranında esas alınan endeks Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından belirlenen tüketici fiyat endeksi (TÜFE)'dir. Bu nedenle kira sözleşmelerinde kira bedeline yapılacak artışta, sözleşmenin yenilendiği aya ilişkin TÜİK tarafından o ay ilan edilen bir önceki kira yılına ilişkin 12 aylık ortalamalara göre TÜFE oranı esas alınmalıdır. Bu oran TÜİK tarafından şubat ayı için yüzde 22.58 olarak belirlenmiştir.Ev sahipleri yeni dönemde TÜFE üzerinde artış ve kira parasında ek zam isteyemezler. Kiracılar da böyle bir artış talep edilse bile yasal olarak ödemek zorunda değiller. TÜFE üzerinde zam talep edildiği ve ödenmediği gerekçesiyle ev sahibi kiracısının tahliyesini isteyemez. Bu gerekçeyle dava da açamaz.TÜFE'NİN ÜZERİNDE YA DA ALTINDA KİRA ZAMMI YAPILABİLİR Mİ2)Soru: Kira sözleşmesinde TÜFE oranının üzerinde ya da altında kira parası artışı yapılması mümkün müdürDoç. Dr. Çevik: Türk Borçlar Kanunu uyarınca, tarafların yenilenen kira sözleşmesinde kira bedelinde yapılacak artışa ilişkin anlaşma yapmaları mümkündür. Ancak, taraflar kira bedelinin artışı konusunda tamamen bir serbesti içinde değildir. Kanunumuzda tarafların kira bedelinin artışına ilişkin anlaşmalarının ancak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağı ifade edilmiştir. Bunun sonucu olarak şayet taraflar arasındaki sözleşmede TÜFE'den daha yüksek bir oran belirlenmesi halinde, artış oranı tüketici fiyat endeksi oranı ile sınırlanacaktır. Bu nedenle kiracının TÜFE oranından daha fazla bir artış yaparak kira bedelini ödemesi durumunda söz konusu düzenlemenin kiracı yararına emredici nitelik taşıması sebebi ile fazla ödediği kısmı sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebilmesi veya sonraki kira bedelleri ile takas edebilmesi mümkündür. Ancak tarafların TÜFE oranından daha düşük oranda bir artış kararlaştırmalarına hukuken bir engel bulunmamaktadır. Şayet tarafların sözleşmede kararlaştırdıkları artış oranı tüketici fiyat endeksinden düşük ise sözleşmede kararlaştırılan artış oranı uygulanacaktır.EV SAHİBİ DÜŞÜK KİRAYI KABUL EDERSE NE OLUR3)Soru: Taraflarca sözleşmede TÜFE oranında artış öngörülmüş olmasına rağmen bunun altında bir ödeme yapılması ve ev sahibinin de bu ödemeyi banka kanalıyla kabul etmesi halinde, kiraya verenin geçmişe dönük olarak aradaki farkları talep edebilmesi mümkün müdür Ev sahibinin eksik kirayı kabul etmesi aradaki farktan vazgeçtiği anlamına gelir miDoç. Dr. Çevik: Bu halde kural olarak kiraya verenin geçmişe dönük olarak zamanaşımı sürelerine uymak kaydı ile eksik yatan kira bedellerini talep edebilmesi mümkündür. Ancak burada önemli bir hususu belirtelim. Kiracının banka kanalı yoluyla kira bedelini düşük yatırması ve kiraya verenin de bunu herhangi bir ihtirazi kayıt ileri sürmeden uzun süre kabul etmesi halinde, taraflar arasında bu yönde zımni bir anlaşmanın yapıldığı sonucu çıkabilir. Zımni bir anlaşmanın varlığı ancak kiraya verenin ihtirazi kayıt ileri sürmeden ve dava açmadan aynı miktarda yapılan ödemeyi uzun süre bu şekilde kabul etmesine bağlıdır. Bu nedenle bir veya iki aylık bir ödemenin bu şekilde gerçekleşmesi zımni bir anlaşma olarak yorumlanmamalıdır. Ancak zımni bir anlaşmanın kabulü halinde, kiraya verenin artık geçmişe dönük aradaki farkı talep etme imkânı bulunmamaktadır.ESKİ KİRACIDAN RAYİÇ KİRA BEDELİ NE ZAMAN VE NASIL İSTENEBİLİR4)Soru: Eski kiracıdan rayice göre kira bedeli ne zaman ve nasıl istenebilirDoç. Dr. Çevik: Borçlar Kanunu'nda bu yönde önemli bir düzenleme bulunmaktadır. Kira sözleşmesinin kuruluşundan itibaren beş yılın sonunda ve bundan sonraki her beş yılda bir yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesi mümkündür. Söz konusu düzenleme uyarınca; beşinci kira yılının sonunda diğer bir deyişle altıncı kira yılı için kira bedeli tespitinde artık sadece tüketici fiyat endeksi değil, bunun yanı sıra kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet de göz önünde tutularak rayiç kira bedeli belirlenecektir. Bu tespit yapılırken sözleşmede artışa yönelik bir hükmün olup olmaması da önemli değildir. Rayiç bedelin tespit edilmesinde ele alınacak kriterler kanun koyucu tarafından belirtilmiştir.MAHKEME ESKİ KİRACI İNDİRİMİ YAPABİLİRBunlar, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet olarak düzenlenmiştir. Nitekim uygulamada emsal kira bedelinin belirlenmesinde "eski kiracı indirimi" olarak ifade edilen hakkaniyet indirimi yapılmaktadır. Buna göre rayiç kira bedelinin belirlenmesinde