Beş yılını dolduran kiracıya uyarlamalı kira tespiti istenebilir mi H.K.

Görüyorum ki son günlerde uyarlama hakkında yaptığım açıklamalar okuyucularımın ilgisini çekti. Bu konuda muhtelif sorular akıyor ve ben bu sorulara hak veriyorum, zira 2012 yılına kadar bu husus yasalarda tarifi olmayan bir husustu, Yargıtay kararları ile genel hükümlere göre kararlar verilebiliyordu. 2012'de yasalarımıza girdi ve tarifi, önceki uygulamalara göre de değişti. 2012 yılından önceki ve sonraki hukuki tarifi itibarıyla yeni bir uygulama olduğu için okuyucularımın akıllarında muhtelif soruların oluşması doğal. Ancak uyarlamanın tarifinde ilk hatırlatılan husus bu talebin istisnai bir talep olabileceğidir. Yani her aklına gelen, aklına geldiği gün uyarlama davası açamaz. Bunu ilk satırlarda hatırlatmamın nedeni de okuyucumun sorusunun içindeki bir kelime. Dikkat edin diyor ki 'uyarlamalı kira tespit davası'. Oysa uyarlama talebi farklı bir hukuki durumu gösterir, kira tespit talebi ise farklı bir hukuki durumdur. Yani uyarlamalı kira tespiti davası yoktur. Kira tespit davası her kira dönemi sonunda açılabilir ve endeks yüzdeleri öncelikli olarak göz önüne alınarak yeni dönem kira bedeli tespit edilir.

Uyarlama ise her dönem başında açılır diye bir kural yoktur. Taraflar arasında edimler arası öyle çekilmez hal almıştır ki buna işlem temelinin çökmesi denilir ve ancak genel yaşam şartları içinde öyle olaylar olmuştur ki işlem temeli çökmüş, taraflardan biri için bu durum katlanılamaz hal almıştır. İşte bu halde uyarlama talebinde bulunulabilir. 2012 yılından önce uyarlama talebinde bulunabilmek için işlem temelinin çökmüş olması ve kira ilişkisinin üç yıldan uzun süreli olma şartı aranıyordu. Bir de kira tespit davası açma imkanı bir yıldan uzak olmalıydı. 2012 yılında devreye giren maddede işlem temeli çökmesi şartı arandığı halde üç yıldan uzun süre ile kira tespit davası açmak için bir yıldan uzun süre şartı yer almadı. Ama iki senelik, üç senelik kira ilişkisinde uyarlama talebi de yaygınlaştı. Ancak bu süre içinde ülkede genel yaşam içinde işlem temelinin çöktüğüne dair veri bulunmadığı için, işlem temelinin çökmesi durumu tespit edilmediği için, kira hesabı yapılmadan talep reddedilmektedir. Neticeten de uyarlamalı kira tespiti ifadesi hatalıdır. Talep ya uyarlamadır veya kira bedelinin yeni dönem için tespiti talebidir. Her ikisinde de farklı ve yasada belirli şartlar aranır.