Merkez Bankası tarafından açıklanan mayıs ayı Konut Fiyat Endeksi (KFE) Türkiye genelinde konut piyasasında bir süredir gözlemlenen reel gerileme ve dengelenme eğiliminin keskinleşerek sürdüğünü ortaya koyuyor. Mayıs ayında KFE, aylık bazda nominal olarak %1,7, yıllık bazda ise %24,5 oranında artış göstermesine rağmen, enflasyondan arındırılmış bakıldığında yıllık bazda %6,1 oranında reel bir düşüş kaydetmiş görünüyor.

Göstergeler gayrimenkulün kısa ve orta vadede enflasyona karşı bir koruma kalkanı olma özelliğini kaybettiğine ve pandemi sonrası oluşan aşırı değerlenme köpüğünün sistematik olarak eridiğine işaret ediyor. Yani o çok övündüğümüz tuğlası altın olan evler, artık enflasyon canavarı karşısında ancak birer karton kutu kadar koruma sağlıyor. Bu tablonun arkasındaki en büyük itici güç ise malum Merkezin sürdürdüğü sıkı para politikasında yatıyor. Yüksek politika faizi ve makroihtiyati tedbirlerin yanı sıra, yüksek konut kredisi faizlerinin ipotekli satışları baskılaması, mevduat faizi gibi alternatif TL enstrümanlarının sunduğu cazip nominal getiriler yatırım amaçlı konut talebinin nefesini kesti. Barınma motivasyonu ile konut kredisi çekmeye çalışanların feryadı göğe yükselirken, parasını mevduata yatırıp hiçbir şeye dokunmadan oturduğu yerden ev parası kazanan faiz lobisi ise halinden gayet memnun.

Kira tarafında İstanbul'un, fiyat endeksinde Ankara'nın gerisinde kalmasına rağmen %36,7 ile kira liderliğini koruması, şehirdeki düşen konut sahipliği oranının, nüfus hareketliliğinin ve kiralık konuta olan mecburi yapısal bağımlılığın barınma krizini diri tuttuğunu gösteriyor. Malum İstanbul'da ev sahibi olmak artık bir lüks değil, adeta bir mitolojik efsane haline geldiği için, mega kent sakinleri maaş bordrolarını doğrudan ev sahiplerine ciro etmeye devam ediyor.

Her ne kadar mevcut piyasa koşullarında nakit gücü olanlar için reel düşüşler fırsat sunsa da geniş kitlelerin finansmana erişememesi talebi erteliyor. Hal böyle olunca, inşaat sektöründe yeni arz üretimi yavaşlıyor. Bu durum, orta vadede başlaması beklenen olası bir faiz indirim döngüsünde büyük bir risk doğuruyor. Yani şu an "Alıcı canım buyur" diyen piyasa, yarın faizler düştüğünde "Gözünün üstünde kaşın var, fiyatı ikiye katladım" moduna geçmek için pusuda bekliyor. Hatta para politikasında gevşeme döngüsüne girildiğinde, ertelenmiş talebin piyasaya ani ve hazırlıksız dönüşü çok daha yıkıcı bir fiyat-kira sarmalını tetikleyerek ve bizi yine "Ev alma, komşu da alma, çadır kur yaşa" noktasına geri döndürebilir.

Türkiye'de yeni kiracı ile eski kiracı enflasyonu da barınma krizinin sadece ekonomik bir gösterge olmadığını, toplum tabanında derin bir kiracı ikiliği ve sınıfsal kırılganlık yarattığını sosyolojik açıdan açıkça ortaya koyuyor. Hatırlayın aynı merdivenden çıkan iki komşunun, sadece eve giriş tarihleri farklı diye birinin diğerinin beş katı kira ödemesi, apartman toplantılarını adeta Kurtlar Vadisi konseyine çevirdi. Ancak koruma mekanizmalarının aşınmasıyla birlikte, mevcut kiracı enflasyonu 2024 yılında gecikmeli bir tepe noktası yaptı. Bu durum, sistemin faturayı eninde sonunda uzun süre direnen eski kiracılara kestiğini gösteriyor. Eski kiracılar, bütçelerini sarsacak düzeyde birikmiş artışlarla karşı karşıya kalıyor. Mayıs 2026 itibarıyla mevcut kiracı enflasyonu %49,8'e ulaşarak, serbest piyasadaki yeni kiracı oranının (%30,5) üzerine çıktı. Bu çarpıcı makas ise ev sahiplerinin geçmiş kayıplarını telafi etme baskısını doğrudan eski kiracıların omuzlarına yüklediğini net bir şekilde ortaya koyuyor.