Ev, arsa, ofis gibi taşınmazların satışında karşılaşılan vergi yükü hem alıcılar hem de satıcılar için önemli bir maliyet oluşturuyor. Alım satımda vergi nasıl çıkar, nasıl çıkmaz Arsa karşılığı müteahhitten aldığı 15 daireyi satan vergi öder mi Bu konuda merak edilenleri vergi hukuku uzmanı Avukat Dr. Burak Aslanpınar'a sordum.

BİR GÜN FARKLAVERGİ ÇIKABİLİYOR

- Tapudaki işlemde harç ödeniyor. Bunun dışında vergi var mı Gayrimenkul alım satımı esnasında alıcı ve satıcının her birinden gayrimenkul değerinin binde 20'si (yüzde 2'si) oranında yani toplam yüzde 4 oranında tapu harcı alınıyor. Vergi bakımından ise birden fazla ihtimal bulunmakta ve bu ihtimallere göre vergi ile karşı karşıya kalınabiliyor.

- Gayrimenkul satımında hangi vergiler var Bir gayrimenkul alındı ve daha sonra satıldı. Bu alım ve satım değeri arasında bir fark oluşmuş mu Öncelikle buna bakmak gerekiyor. Eğer birden fazla alım satım varsa ve alım satım ticari bir organizasyon içerisinde yapılıyorsa, "ticari kazanç" nedeniyle vergi ödenmesi gerekiyor. Ticari bir organizasyon yoksa bu durumda da edinme tarihi ile satış tarihi arasında 5 yıl geçmemişse; gayrimenkulün alım-satım fiyatları arasındaki fark üzerinden "değer artış kazancı" hesaplanarak gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabilir. Bir gün farkla vergi çıkabilir. Değer artış kazancı bakımından edinme tarihinden itibaren 5 yıl geçmeden satılırsa gelir vergisi ödenmesi söz konusu oluyor. Ama 5 yılı bir gün bile geçtikten sonra satılırsa vergi ödenmesi gerekmiyor. Yani bir gün farkla vergi çıkıp çıkmadığı değişebiliyor.

strong class'read-more-detail'Haberin Devamı

- Değer artış kazancı nasıl hesaplanıyor Değer artış kazancı üzerinden hesaplanacak gelir vergisinin hesabında edinme değeri öncelikle enflasyon düzeltmesi ile günün koşullarına uygun hale getiriliyor. Enflasyon hesabıyla aslında yeniden belirleniyor. Çünkü arada ciddi bir değer farkı var. Örneğin; 2021 yılında 100 bin TL'ye alınmış ve 2024 yılında satılacak bir gayrimenkul olsun. Bu arada ciddi anlamda bir enflasyon da oluştu. 2021 yılının ilgili ayı Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) oranı ile 2024 yılı ilgili ayının Yİ-ÜFE oranı karşılaştırılarak 2024 yılı için güncel değer bulunuyor. 2021 yılında 100 bin TL olan bir gayrimenkul 2024 yılı için yaklaşık olarak 500 bin TL olarak sayılıyor. Bu gayrimenkul daha sonrasında 2 milyon TL'ye satılırsa 500 bin TL ile 2 milyon TL arasındaki fark üzerinden vergilendiriliyor.

strong class'read-more-detail'Haberin Devamı

87 BİN TL KAZANCINALTINA VERGİ YOK

Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80. maddesi ile düzenlenen değer artış kazancında istisna edilen tutar her yıl için değişmekle birlikte 2024 yılı için 87 bin TL. Yani 87 bin TL'nin altında kalan kazançlar vergiye tabi değil. Ayrıca değer artış kazancı üzerinden hesaplanacak gelir vergisine ilişkin gider gösterme imkânı da mevcut. Örneğin gayrimenkule ilişkin yapılmış bazı masrafların gider gösterilmesi söz konusu olabilir.

- Miras veya bağış yoluyla edinilen gayrimenkul satışında vergi var mı Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80. maddesinde, "değer artış kazancı bakımından ivazsız olarak yani karşılıksız olarak edinilen gayrimenkuller hariç" denilerek, miras kalan veya bağışlanan gayrimenkullerin satışında değer artış kazancı olmayacağı ve dolayısıyla gelir vergisi alınmayacağı belirtilmiş. Burada 5 yıl geçme şartı da yok. Yani miras kalan bir evi 3 ay içinde satan bir kişi satış nedeniyle vergi ödemez.

strong class'read-more-detail'Haberin Devamı

- Birden fazla alım satım yapana "ticari kazanç" vergisi var mı Gayrimenkul alım satımında işlem sayısında çokluk ve ticari bir amaç varsa bu durumda konu farklılaşıyor. Ticari kazanç olduğu gerekçesiyle mükellefiyet oluşuyor. Gelir vergisinin yanında KDV de ödenmesi ve bu vergiler için beyanname verilmesi gerekiyor. Dolayısıyla çok ciddi vergi yükümlülükleri ile karşılaşılıyor. Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı, buradaki "işlem sayısındaki çokluk" ifadesini, gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış olmasına göre belirliyor.

- Gayrimenkulde ticari kazanç nasıl oluyor Gelir Vergisi Kanunu'nun "Ticari Kazancın Tarifi" başlıklı 37. maddesinde;"ticari kazanç, her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar"olarak tanımlanmış. Aynı maddenin 2. fıkrasının 4. bendinde isegayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleri ile "devamlı olarak" uğraşanlarınbu işlerden elde ettikleri kazancın ticari kazanç sayılacağı belirtilmiştir. Bu noktada"gayrimenkullerin alım satım işleriyle devamlı olarak uğraşılması"ifadesi ile kastedilenin ne olduğu kanunda izah edilmediğinden, Maliye ile Danıştay'ın görüşleri önem teşkil ediyor.

strong class'read-more-detail'Haberin Devamı

MALİYE: SATIŞTAÇOKLUK VARSA TİCARİDİR

- Maliye bir yıl içinde birden fazla satışı ticari olarak mı değerleniriyor Maliye, elde edilen geliri ticari kazanç olarak kabul etmek için devamlılığı ölçüt olarak değerlendiriyor. Yıl içerisinde birden fazla veya takip eden yıllarda birden fazla gayrimenkul satılmışsa, bu durumda işin ticari olarak yapıldığı kabul ediliyor. Ancak her durumda bunun ticari olduğunu söylemek mümkün değil.Somut olayı değerlendirmek gerekiyor. Böyle bir yaklaşım olursa, bu nedenle bir vergi tarh edilirse, vergi istenirse, ceza kesilirse yargı yoluna gidilebilir.