"Rayiç bedel" diye bilinen taşınmazların "emlak vergisi değeri" artışları bir süredir gündemde. Fahiş artışlar tartışılıyor. Her 4 yılda bir yeniden belirlenen bu bedeller nedeniyle önümüzdeki 4 yıl boyunca 6 farklı vergide 10 katı kadar mali yük altına girebilirsiniz. Bu konu hakkında merak edilen soruları ve kritik ayrıntıları vergi hukuku uzmanı avukat Dr Burak Aslanpınar'a sordum...

- Emlak vergisi değeri (rayiç bedel) nedir ve neden önemlidir

Emlak vergisine ilişkin "vergi değeri" her 4 yılda bir önemli artışlara uğruyor. Bu artışların asıl nedeni takdir komisyonu dediğimiz komisyonların toplanıp arsanın konumu, altyapısı, çevresindeki imar durumu ve binanın özellikleri gibi unsurları dikkate alarak her mahalle, cadde, sokak için ayrı ayrı yeni arsa metrekare değeri belirlemeleri. 2025 yılının haziran ayı sonuna kadar kesinleşen bu değerler, esas alınarak yapılan hesaplamayla 2026, 2027, 2028 ve 2029 yılları emlak vergisi değerleri de belirlenmiş olacak. Önümüzdeki 4 yılda 2025 yılına kıyasla 10 hatta 20 kata varan vergi ödemeye neden olabilecek. Üstelik bu artış tüm gayrimenkul işlemlerini doğrudan etkiliyor.

MUHTARINIZDAN ÖĞRENİN

- Emlak vergisi değeri hangi vergi ve harçları, nasıl etkiler

Bu yıl 5, 10 katına, hatta bazı bölgelerde 20, 30 katına kadar çıkan emlak vergisi değerleri sadece emlak vergisini etkilemiyor, başkaca birçok vergisel yükümlülüğü de arttırıyor. Bu değerlerle birlikte 2026, 2027, 2028, 2029 yıllarında artabilecek vergi ve harçlar şöyle: Emlak vergisi, gayrimenkul işlemlerinde ödenecek en az tapu harcı, gayrimenkul alım satım kazancınız için hesaplanan gelir vergisi, şirketler açısından kurumlar vergisi ve KDV, miras veya bağış yoluyla gayrimenkulün intikali durumunda veraset ve intikal vergisi, değerli konut vergisi, kira üzerinden alınan gelir vergisi. Bu itibarla emlak vergisi değerinde yapılan artış, yalnızca tek bir vergi kalemini etkilemekle kalmayıp domino etkisiyle ciddi bir vergisel yük oluşturabilir. Bu mali yükten kaçınabilmenin yolu ise dava açma süresi içerisinde takdir komisyonu tarafından belirlenen değere karşı dava açılarak yürütmenin durdurulması kararı alınması.

- Emlak vergisi değeri mülk sahibine tebliğ ediliyor mu Nasıl öğrenilebilir

Kanunen mülk sahibinin şahsına tebligat yapılmaz. Bu değer, belediyelerle gerekli yazışmaları yapılarak ya da muhtarlıklardan öğrenilebilir. Öğrenmenin en pratik yolu olarak ise muhtarlıklara asılan listeler kontrol edilebilir. Bu ilanlar genellikle takdir komisyonu kararından sonra belli bir süre muhtarlıklarda asılı kalıyor.

30 GÜN İÇİNDE DAVA YOLU

- Fahiş artışa dava açılabiliyor mu

Anayasa Mahkemesi'nin verdiği önemli bir karar ile artık mülk sahipleri tarafından da dava açılabiliyor. Yani arsa metrekare birim ve dolayısıyla emlak vergisi değerinin fahiş bir artışa maruz kaldığı durumlarda mülk sahibi tarafından da yargı yoluna başvurulması artık mümkün. Dava açmak için belediyeye itiraz gibi bir zorunluluk bulunmuyor.

- Dava açma süresi nedir Adli tatil bu süreyi nasıl etkiler

Takdir komisyonlarınca belirlenen arsa metrekare ve dolayısıyla emlak vergisi değerine karşı olan dava, vergi mahkemesinde kural olarak öğrenme tarihinden itibaren 30 gün içinde açılır. "Öğrenme" ile ifade edilen takdir komisyonunun sizin taşınmazınız için belirlediği metrekare birim değerinden haberdar olduğunuz tarihtir. Uygulamada bu değer genellikle haziran ayının sonunda belediyelere ve ilgili kurumlara tebliğ edildi. Muhtarlıklara asıldığından haberdar olunan gün, 30 günlük dava süresinin başlangıcıdır. Örneğin 25 Haziran'da öğrenilirse normalde 25 Temmuz'a kadar dava açılması gerekir. Ancak bu tarih adli tatile denk geldiği için dava açma süresi 8 Eylül 2025'e kadar (7 Eylül Pazar'a geldiği için) uzar.