Birçok apartman ve site sakini okurum kiralarla yarışan yüksek hatta fahiş aidat bedellerinden şikâyetçi. En çok şikâyet İstanbul ve Ankara'daki site sakinlerinden geliyor. Aidattan asıl olarak kim sorumlu Ev sahibi mi Yoksa kiracı mı

-Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) göre yeni asansör, çatı, havuz, su deposu gibi demirbaşların tamir masrafları aidata yansıtılmışsa kim ödemeli

-Peki kiracı fahiş sayılabilecek lüks havuz yenilemesi gibi aidat kalemlerini ödemek zorunda mı

AİDATTAN KURAL OLARAK EV SAHİBİ SORUMLU

Kiracı okurlarımın aidat sorularını kat mülkiyeti hukuku bilirkişisi Murat Erdoğan'a sordum. Erdoğan'a sorularım ve yanıtları şöyle:

- Aidattan kural olarak kim sorumlu

Erdoğan: Kiracı, aidata yansıtılsa bile sadece olağan yönetim giderlerinden sorumludur. Yatırım ve demirbaş niteliğindeki harcamaların bedelini kiracı değil malik öder. Aidattan yaygın kanının aksine kural olarak kiracı değil, ev sahibi sorumlu. Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu 22. madde uyarınca kiracı da kiracı olarak evde oturduğu sürece aidat ödemekten ev sahibi ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu tutuluyor.

- Kiracı aidattaki hangi harcamaları öder

Temizlik, güvenlik, bahçe bakımı, ortak alan aydınlatmaları, günlük işletme giderleri, gibi harcamalar kiracıya aidatta yansıtılabilir. Ancak asansör yenileme, çatı tamiri, su deposu değişimi, yangın sistemi kurulumu gibi yapısal ve uzun vadeli yatırımlar, yalnızca kat maliklerinin sorumluluğundadır. Kiracıya ödetilemez.

- Demirbaş harcamaları neler

KMK Madde 4'e göre aşağıda belirtilen yer ve yapılar her halükarda ortak yer sayılır:

a) Temeller, ana duvarlar, kolonlar, kirişler, perde duvarlar, tavan ve tabanlar, merdivenler, antreler, sahanlıklar, koridorlar, asansörler, yangın merdivenleri, su depoları, sığınaklar vb.

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışında kalan tesisatlar: kanalizasyon, elektrik, su, havagazı, telefon, radyo ve televizyon sistemleri, antenler, ortak kalorifer ve soğutma sistemleri vb.

c) Çatılar, bacalar, teraslar, yağmur olukları, genel damlar ve benzeri koruyucu yapılar.

Bu kapsam dışında kalsa bile ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma amacı taşıyan diğer yer ve şeyler de ortak alan sayılır. Özetle apartman giriş kapısı, asansör, çatı, yangın merdiveni, su deposu gibi ortak alanlardaki tüm yapılar ve sistemler tüm kat maliklerinin ortak mülkiyetinde. Bunların tadilatı ve tamiri ile ilgili harcamalar da demirbaş harcaması niteliğindedir.

- Kiracılar demirbaş ve yatırım giderlerinden sorumlu mu

Teoride hayır. Ancak pratikte, pek çok sitede ve apartmanda işler olması gerektiği gibi yürümüyor. Kat malikleri yerine, o dairede yaşayan kiracılara bu masraflar "aidat"a yansıtılarak, ödetilebiliyor. Bu durum hem hukuka aykırı hem de sosyal dengenin bozulmasına neden olan ciddi bir problem. Vurgulandığımız gibi kiracıların sorumluluğu genel olarak tüketim temelli aidat giderleri ile sınırlıdır. Yani, temizlik, güvenlik, bahçe bakımı, ortak alan aydınlatmaları, günlük işletme giderleri, gibi harcamalar kiracıya yansıtılabilir.

- Okur R.S.: 20 yıllık bir sitede altı yıldır kiracıyım. Asansörler yenilendi. Yenileme ve parça değişimi bedelleri aidatlara yansıtıldı. Ev sahibim ödemiyor. Ben ödemek zorunda mıyım

Okurumuz asansör yenileme ve tamir bedelini ödemek zorunda değil. Bu harcama aidata yansıtılsa bile demirbaş ve yatırım harcaması niteliğinde ve ev sahibi ödemeli. Asansör yenileme yanında; çatı tamiri, su deposu değişimi, yangın sistemi kurulumu gibi yapısal ve uzun vadeli yatırımlar, yalnızca kat maliklerinin sorumluluğundadır. Kiracı ile ilgisi yoktur. Bu masrafları kat maliki sıfatıyla ev sahipleri ödemelidir.

DEMİRBAŞ MASRAFLARI

- Demirbaş ve yatırım harcamaları nasıl kiracıya ödetiliyor

Bazı yönetimler, bütçe açığını kapatmak ya da kolaylık olsun diye tüm giderleri tek kalemde "aidat" adıyla tahsil ediyor. Kiracı da bu tutarı yüksek bulsa da, çoğu zaman detayları bilmediği için neden şikâyet ettiğini tam olarak ifade edemez. Bunun sonucunda ortaya çıkan durum da hem kiracı mağdur olur, hem mülk sahibi olan kat maliki üzerine düşen mali yükümlülükten kaçar. Hem de site yönetiminde güvensizlik baş gösterir. Malikin ödemesi gereken yatırım ve demirbaş niteliğindeki giderleri kiracı ödemek zorunda değildir.