Avukat Cihangir Yıldız
cihangir.yildiz@hotmail.com

Yabancıların mülk edinmesi konusu, sadece yatırımcıyı teşvik ve döviz girişi sağlama güdüsüyle planlanabilecek bir mesele değildir. Bu sebeple yabancıların gayrimenkul edinme şartları tekrar gözden geçirilmelidir. Ülkemize tarım arazileri özelinde tıpkı İngiltere'deki gibi mülkiyet devrinden ziyade "belli dönemlerle sınırlı kiralama" sistemi getirilebilir. Vatandaşlık kazanımı ise gayrimenkul satışına bağlı olmaktan çıkarılıp "ülke ile sıkı bağlantı" yaklaşımı benimsenebilir.

İngiltere, Almanya, Fransa, Belçika, Lüksemburg, Hollanda ve Portekiz'de yabancıların gayrimenkul edinimine yönelik herhangi bir kanuni sınırlama yoktur ama bu ülkelerde gayrimenkul edinmek, kişiye vatandaşlık veya oturma hakkı vermez.

Yabancıların gayrimenkul edinmesi her açıdan çok mühim bir konudur.

Yabancıların son yıllarda Türkiye'de gayrimenkul (taşınmaz) edinmeleri hususunda hızlı bir artış yaşandığı herkesin malumudur. Bu gayrimenkul satışlarının daha çok vatandaşlık hakkı kazanmak için konut edinimi şeklinde gerçekleştiği düşünülse de işin aslı sadece bununla sınırlı değildir. Özellikle, tarım arazilerinde ciddi bir yabancı alımı söz konusudur.

Bu yazımızda, geçmişten günümüze yabancıların gayrimenkul edinme şartlarındaki değişimi ve gelişmiş ülkelerdeki uygulamayı mukayeseli olarak değerlendirmeye çalışacağız.

Devletler hukukunda, bir devletin ülke (toprak), millet ve egemenlik olarak üç unsurunun olduğu kabul edilmektedir. Dolayısıyla, devletin asli unsurunu oluşturan "ülke topraklarında" yabancıların gayrimenkul edinmesi her açıdan çok mühim bir konudur. Bu hususta çeşitli sistemler gelişmiş ve her devlet genel olarak kendi millî çıkarlarına uygun gördüğü esas ve yöntemi benimsemiştir.

Ülkemizde, yabancı gerçek ve tüzel kişilerin gayrimenkul ediniminin temel hukuki dayanağı 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. ve 36. maddeleridir.

Bu düzenlemeler çerçevesinde; 184 ülkenin vatandaşı olanyabancılar, Türk vatandaşlarıyla neredeyse eşit şartlarda gayrimenkul edinebilmektedirler.

Yürürlükte olan düzenlemeye göre;

- Mütekabiliyet (karşılıklı olma) şartı bulunmamaktadır. Hangi devlet vatandaşlarının gayrimenkul edinebilecekleri Cumhurbaşkanlığı Makamının takdirindedir.

- Yabancı gerçek kişiler, ülkemizde en fazla 30 hektar taşınmaz edinebilir.

- Yabancı gerçek kişiler, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün %10'una kadar taşınmaz edinebilir.

- Cumhurbaşkanı, kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.

- Yabancı tüzel kişiler (şirket vb.) için bazı özel şartlar aranmaktadır.

Yabancıların mülk edinmeleri ile ilgili hükümler bugün itibariyle böyle olsa da geçmişte nasıldı diye bir soru akla gelebilir.

OSMANLIDA YABANCILARIN GAYRİMENKUL EDİNMESİ MÜMKÜN MÜYDÜ

Osmanlının son dönemlerine kadar bir yabancının (müste'men) Osmanlı topraklarında gayrimenkul edinme hakkı bulunmamaktaydı. Şu kadar ki, herhangi bir ülkedeki herhangi bir Müslüman, "Darül islam" olan Osmanlı topraklarında mülk edinebilirdi.

1839'da ilan edilen Tanzimat Fermanı'nı yeterli görmeyen Batılı devletlerin ısrarıyla ilan edilen 1856 tarihli Islahat Fermanı ile yabancılara Osmanlı ülkesinde mülk edinme hakkı tanınmıştır. Bu fermandan sonra bilhassa İngiltere'nin isteği doğrultusunda 16 Haziran 1869 tarihinde çıkarılan "Tebaayı Ecnebiyenin Emlâke Mutasarrıf Olmaları Hakkında Kanun"ile yabancılara mülk edinme hakkı sağlanmış oldu. Bu kanun ile getirilen şartlar şu şekildeydi:

-Yabancılar, Hicaz vilâyetinde mülkiyet edinemezler.

-Bu kanunun eki olan protokolü(*)imzalamamış devletlerin vatandaşları Osmanlı ülkesinden gayrimenkul edinemezler. Ki buna mütekabiliyet şartı da diyebiliriz.

-Yabancıların gayrimenkullerine ilişkin tüm ihtilaflarda Osmanlı hukuku uygulanacaktır.

-Doğuştan Osmanlı uyruklu olup sonradan yabancı bir devletin uyruğuna geçenler bu kanundan yararlanamayacaklardır.

Bu kanun, I. Dünya Savaşı'na kadar uygulanmış, 1914 yılında çıkarılan "Kavanin-i Mevcude de Uhudu Atikaya Müstenit Ahkâmın Lağvı Hakkında Kanun"ile yabancıların gayrimenkul edinme hakları kaldırılmıştır.

CUMHURİYET DÖNEMİNDE DURUM NASILDI

Lozan Antlaşması ile 24 Temmuz 1923 tarihinde imzalanan "İkamet ve Selâhiyeti Adliye Hakkında Mukavelenâme"nin 3. maddesiyle, sözleşmeye taraf olan İngiltere, Fransa, Japonya, İtalya, Yunanistan, Romanya ve Yugoslavya vatandaşlarınamütekabiliyet esasına göreTürkiye'de gayrimenkul edinme hakkı tanınmış, mukavelenin 20. maddesinde öngörülen 7 yıllık müddet dolunca, yani 1930 yılında bu düzenleme yürürlükten kalkmıştır.

Oluşan kanuni boşluk, 1934 yılında yürürlüğe giren 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesi ve 442 sayılı Köy Kanunu'nun 87. maddesi ile doldurulmuştur. Cumhuriyet döneminde yapılan bu düzenlemelere göre;

- Mütekabiliyet esasına göre yabancı gerçek kişilere gayrimenkul edinme hakkı verilmiştir.

- Yabancı ticari şirketlerin mülk edinme hakkı bulunmamaktadır.

- Yabancı gerçek kişilerin ülkemizde edinebileceği alan 30 hektar ile sınırlandırılmıştır.

- Köylerde, askeri yasak bölge ve güvenlik bölgeleri ile stratejik alanlarda yabancı gerçek kişilerin gayrimenkul edinimi mümkün değildir.

Mevzuat hükümleri bu hâliyle 1984 yılına kadar uygulanmış,1984yılında Tapu Kanunu'nun 35. maddesi ve Köy Kanunu'nun 87. maddesi değiştirilerek,mütekabiliyet şartı kaldırılmış, yabancıların Köylerde de mülk edinmeleri mümkün hâle getirilmiştir. Ancak, Anayasa Mahkemesi bu kanun değişikliğini Anayasa'ya aykırı bularak iptal etmiştir (AYM. 13.06.1985, 1984/14 E.-1985/7 K.).

Bununla birlikte, iptal kararına kadar geçen süreçte İstanbul Boğaz'ındaki "Sevda Tepesi"nin yabancılara satıldığına dair basında bazı haberler de çıkmıştır.

Bunun üzerine benzer bir değişiklik 2003 yılında da yapılmış, bu değişiklik ile mütekabiliyet şartı muhafaza edilirken,sadece gerçek kişilere tanınan mülk edinme hakkının yabancı ticari şirketlere de aynı şartlarla tanınması kabul edilmiştir. Bu değişiklik de Anayasa'ya aykırı bulunarak iptal edilmiştir (AYM 14.3.2005,2003/70 E.-2005/14 K.).

Kısacası, 2005, 2008 ve nihayet 2012 yılında yapılan değişiklikler ile Tapu Kanunu'nun 35-36. maddeleri bugünkü hâlini almış,Köy Kanunu'nun 87. maddesi yürürlükten kaldırılmıştır. Böylece, devletlerarası mütekabiliyet şartı ortadan kaldırılarak, yabancıların köylerde de mülk ve tarım arazisi edinmeleri serbest hâle gelmiştir.

GELİŞMİŞ ÜLKELERDE UYGULAMA NE ŞEKİLDEDİR

İngiltere, Almanya, Fransa, Belçika, Lüksemburg, Hollanda ve Portekiz'de yabancıların gayrimenkul edinimine yönelik herhangi bir kanuni sınırlama yoktur. Ancak, bu ülkelerde gayrimenkul edinmek, hiçbir şartta vatandaşlık veya oturma hakkı vermediği gibi, vize alma hususunda da kolaylık sağlamamaktadır.