Türkiye'nin gayrimenkul piyasası, son on yılda fırtınalı bir yolculuk geçirdi. Bir yanda rekor fiyat artışları, diğer yanda arz-talep dengesizlikleri… Bu dinamik piyasada küçük yatırımcıyı oyuna dahil etmeyi amaçlayan gayrimenkul sertifikaları, acaba gerçekten bir fırsat mı, yoksa riskli bir macera mı Gelin, bu yenilikçi aracı ve Türkiye'nin konut piyasasının son 10 yılını sade bir dille, ama derinlemesine inceleyelim.

Gayrimenkul Sertifikası: Ev Sahibi Olmanın Yeni Yolu mu

Gayrimenkul sertifikası, büyük paralar bağlamadan gayrimenkul piyasasına adım atmak isteyenler için tasarlanmış bir araç. Mesela, 1 milyon liralık bir dairenin 10.000 liralık bir payını alabiliyorsunuz. Bu paylar, borsada alınıp satılabilen sertifikalarla temsil ediliyor. Proje tamamlandığında ya da satıldığında, payınız oranında kâr veya zarar ediyorsunuz. Kulağa cazip geliyor, değil mi Ama işin püf noktası, doğru projeyi seçmek ve piyasa koşullarını iyi okumak.

Türkiye'de bu model, 2017'de TOKİ'nin Başakşehir projesiyle denendi. Bazı yatırımcılar kâr etti, ama beklenen talep oluşmadı. Sertifikaların borsada alıcısı azaldı, nakite çevirmek zorlaştı. Türk yatırımcısının fiziksel ev ya da arsa alma alışkanlığı, bu sistemin yaygınlaşmasını zorlaştırdı. Yine de, az sermayeyle büyük projelere ortak olma fikri, özellikle kentsel dönüşüm projeleriyle yeniden canlanabilir. Kamunun, yani SPK ve TOKİ'nin, bu işin arkasında olması güven verse de, ekonomik dalgalanmalar ve projelerin başarıya ulaşma riski, temkinli olmayı gerektiriyor. Yabancı yatırımcıların ilgisi ise bu model için hâlâ bir umut ışığı.

Konut Piyasası: On Yılın Öyküsü

Son 10 yıla bakalım: 2015-2019 arası, Türkiye'de inşaat sektörü adeta altın çağını yaşadı. Düşük faizler, uzun vadeli krediler ve kentsel dönüşüm furyası, yılda 700-800 bin yeni konutu piyasaya sürdü. İstanbul, Ankara ve İzmir, bu üretimin kalbiydi. Yabancı yatırımcılar, özellikle Körfez ülkelerinden gelenler, İstanbul ve Antalya'da talebi ateşledi. Ama 2018'deki kur krizi, her şeyi altüst etti. Yüksek faizler ve artan inşaat maliyetleri, üretimi yavaşlattı.

2020'de pandemi geldi, ama hükümetin düşük faizli kredi kampanyaları talebi patlattı. 2022'de konut fiyatları %189 artarak dünya rekoru kırdı; metrekare fiyatları 2024'te 26.348 TL'ye ulaştı. Ortalama bir evin fiyatı 3,4 milyon TL'yi buldu. Ancak, bu nominal artışın ardında reel bir gerileme var; 2023'ten itibaren enflasyondan arındırılmış fiyatlar %17 düştü. 2025'te fiyatların enflasyona paralel artması bekleniyor, ama sıfır konutlarda maliyetler düşüşe izin vermiyor.

Talep tarafında ise ilginç bir tablo var. Yabancıların alımları, özellikle vatandaşlık programıyla, 2022'de rekor kırdı: 61.741 konut satıldı. Yerli talep ise yüksek faiz ve düşen satın alma gücüyle tökezledi. 2023'te satışlar %33 azaldı, 2024'te toparlanma sınırlı kaldı. 2025'te faiz indirimleri ve kira artış sınırının kalkması, talebi canlandırabilir, ama orta-alt gelir grubu hâlâ piyasanın dışında.