Bir kurumun üst düzey yöneticiliğinden emekli bir dostum anlatıyor:
-"2017'de emekli olduğum zaman aldığım emekli maaşı 1.500$, oturduğum sitedeki dairenin kirası 500$ idi. O zaman maaşımın kira ödemesi dışında kalan miktarıyla geçinebilir durumdaydım."
-"Bugün aylık maaşım 1,600$; oturduğum dairenin kirası ise, aylık aidat miktarıyla birlikte 1,650$…Maaşımın tamamı, sadece kiraya yetmiyor"
Bir başka örnek:
"2023 Nisan'ında Ankara Batıkent'te yeni
iskan edilen 4+1 dairenin satış fiyatı 8 milyon; aylık kirası 17-18 bin TL idi…2025 yılı Ağustos ayında aynı dairenin satış fiyatı 12.5 milyon iken; yeni girecek kiracı için aylık kirası 65-68 bin liraya yükseldi. Yani 2 yıl 4 ay gibi bir sürede daire fiyatı %57 artış gösterirken; kira bedeli %280 artış kaydetti."
Türkiye'de eskiden beri dalgalanmalara maruz kalan konut sektörünün 2020 sonrası uğradığı üretim daralması ve özellikle 2022 sonrasında hızla artmaya başlayan kiraların 2025'de astronomik düzeylere yükselmesi; ciddi bir konut darboğazı ve kira krizi içinde yaşamakta olduğumuzu gösteriyor.
Bu nasıl oldu 2000'lerin başından itibaren anlatalım:
-2003-2013 Arası "Bol Döviz, Ucuz Kredi, Değerli TL, Yapay Refah" Dönemi:
2002 sonrası, ABD'den ve Batı ülkelerinden sermayenin gelişmekte olan ülkelere yönelmesiyle birlikte, Türkiye'ye "ucuz kredi" ve sıcak para akmaya başladı. Ancak, gelen kaynak üretken ve uzun vadeli yatırım alanları yerine; gayrimenkul/inşaat yatırımlarına ve ithalata yöneldi.
Ucuz döviz, değerli Türk Lirası, bol kredi ve sermaye ile inşaat sektörü hızlı bir büyüme sürecine girdi. Ucuza ithal edilen yabancı inşaat malzemelerinin ve ucuz yerli girdilerin sağladığı düşük inşaat maliyetleri; orta gelirli 2-3 kişilik ailelerin bile düşük faizli uzun vadeli kredilerle 180-220 m2 arası 4+1 daireleri kolaylıkla satın alabilmesini sağladı. Büyük daireler o kadar uygun şartlarla alınabiliyordu ki, kimse 2+1 dairelere itibar etmez oldu.
Ancak bu refah, ekonominin reel büyümesinden ve üretim artışından değil, gelip geçici dış sermaye akışı ve döviz bolluğundan kaynaklanıyordu; dolayısıyla hakedilmemişti.
Bu dönemin "yalancı bahar" olduğu, ABD Merkez Bankasının faizleri yükseltmeye başlaması sonucu sermaye akışının tersine dönmesiyle ortaya çıktı.
-2013-2018, Sermaye Girişlerinin Azalması ve İlk Döviz Şokları:
2013'de FED'in parasal sıkılaşmaya gideceğini açıklamasıyla Türkiye'ye yönelik sermaye akışının ciddi ölçüde azalması, TL'nin yapay değerlenmesinin sona ermesine ve dövizin hızla pahalılanmasına yol açtı. TL'nin değer kaybetmesiyle ithalat pahalı hale geldi.
Böylece, inşaattaki pek çok kalemin ithal girdilere bağımlılığı yüzünden, inşaat maliyetleri ve konut fiyatları hızla yükseldi. Konut ve kira dengeleri bozuldu ve halkın satın alma gücü gerilemeye başladı.
İnşaat ve tüketim merkezli büyüme modeli artık sürdürülemez hale geldi. Bu dönemde dövizde kademe kademe artış, enflasyonda tırmanış, faizlerde iniş-çıkışlar görüldü.
-2018-2022, Döviz Şoku, Yüksek Enflasyon Düşük Faiz Deneyi:
2018'de Papaz Brunson olayı ekseninde ABD ile yaşanan kriz, zaten kırılgan olan ekonomiyi daha da sarsınca TL sert çakıldı. Bu kur şoku, gayrimenkul maliyetlerini sıçrattı. Konut satış fiyatları ve kiralar enflasyonla birlikte yükselişe geçti.
2018 krizi sonrası, büyümenin kredi genişlemesine dayandırılmasına yönelik bir ekonomik politika izlendi. Faizler suni şekilde düşük tutulmaya çalışıldı; bu da dövizi yukarı itti ve enflasyonu arttırdı. İnşaat malzemeleri bir çok önemli girdide dövizle bağlantılı olduğu için inşaat maliyetleri daha da yükselmeye ve konut fiyatları artmaya devam etti. Ancak, konuta ihtiyaç duyanların alım gücü aynı hızda artmadığı için satışlar düştü, piyasada "stok şişmesi" görüldü.
2021–2022'de TL'deki sert değer kaybı ve enflasyon iyice hissedilir oldu. Bu dönemde gayrimenkul "enflasyondan kaçış aracı" haline geldi. Elinde TL'si olan yatırımcılar, paralarını korumak için konuta yöneldiler. Buradan gelen talep, fiyatları daha da yukarı çekti.
-2023-2025, Katlanılamaz Konut Fiyatları ve Kira Seviyeleri:
2023 sonrası yüksek enflasyon kronik hale geldi. Yabancı yatırımcıların ilgisi azaldı. 2023 Kahramanmaraş depreminin etkisiyle güvenli yapı talebi arttı, bu da fiyatları yukarı itti.
-Konut Arzı-Konut Talebi Dengesizliği, "Konut Satış Fiyatı-Konut Kirası" İlişkisinde Değişim Süreci ve Fiyat Asimetrisi:
Düşük girdi fiyatlarının bulunduğu 2003-2013 arası dönemde; inşaat maliyetleri ve konut satış fiyatları görece düşük, satış fiyatları erişilebilir, kiralar da gelirlerle uyumluydu.
2013-2018 arası, sermaye akışının kesildiği, kurun tırmandığı ve inşaat maliyetinin yükseldiği dönemde; gelir artışının döviz kuru ve enflasyona yetişememesi sebebiyle, kiralar inşaat maliyetleri ve konut fiyat artışlarının gerisinde kaldı. Bu nedenle "konut fiyatının kiraya oranı" (price‑to‑rent) yükselerek kira getirisi düştü. Diğer bir ifade ile "konut fiyatının yüksek- kiranın düşük" olması nedeniyle "kiranın konut fiyatını karşılama süresi" (amortismanı) uzadı (Çoğu yerde 25 yıl civarında, kimi projelerde 30-35 yıl oldu).
Ekonomide kriz hüküm sürerken, Haziran 2020'de, kamu bankalarının açtığı düşük faizli konut kredisi kampanyası, konut alım talebini bir anda sıçrattı. Bu, satış fiyatlarını kısa sürede yukarı çekti. Kiralar yine geride kaldı ve doğal olarak amortisman süreleri daha da uzadı.