Gayrimenkul sektörünün önde gelen temsilcilerinden birinden duymuştum. "Türk halkı tapu aşığıdır. İmkânı olduğunda konut sahibi olmaya çalışır" demişti.

Notlarıma baktım, bu sohbeti tam sekiz yıl önce yapmışız. Aynı sektör temsilcisi ile geçen hafta tekrar bir araya geldik. Gördüm ki; durum değişmiş; Türk halkının tapu aşkı son bulmasa bile soğumaya başlamış.

Sekiz yıl önceki sohbetimizde, konut sektörünü etkileyen dört temel unsur üzerinde durmuştuk. Bunlar hâlâ geçerli, fakat bugün her biri farklı bir görünümde karşımızda.

■ Birincisi talepti. Konut satışı için önce talep olmalıydı. Bu açıdan Türkiye hâlâ şanslı sayılır. Her yıl evlenen binlerce çift var. Adı üstünde, "ev"leniyorlar; bunlara ev lazım. Evlenenler kadar olmasa da boşananlar var. Evleri ayırıyorlar. Onlara da ev lazım. Dolayısıyla Türkiye'de piyasayı her zaman için canlı tutabilecek bir asgari talep var.

Ama bir zamanlar piyasaya doping etkisi yapan yabancı talebinin kaybolduğunu söylüyor sektör yetkilileri. Hatta artık sadece yabancılar gelmemekle kalmıyor; Türk yatırımcılar da yurt dışında konut arayışına girmiş durumda. Yani sermaye içeriden dışarıya doğru akıyor.

■ İkinci faktör ve hatta bence birincisinden bile daha önemli olanı faiz. Konut alabilmek için gereken miktarda finansmana uygun koşullarla erişmek gerekiyor ki alım işlemi yapılabilsin. Oysa şimdi faizler çok yüksek ve kredi miktarı ise kısıtlanmış. Faiz meselesi talepten daha önemli çünkü uygun finansman koşulları sağlandığında ortada olmayan talep bile yaratabiliyor. Yeter ki faiz ve kredi için gereken peşinat miktarı düşük olsun.

■ Üçüncü faktör güven. Konut almak uzun vadeli bir karar ve bunun için geleceğe dair güven şart. Sekiz yıl önce de belirtmiştim. Bir politik ya da ekonomik şok yaşandığında ilk ertelenenlerden biri konut talebi oluyormuş. Ekonomik ve politik şoklar konut alım kararını etkiliyor.

■ Dördüncü faktör ise değer artışı beklentisi. Konut yatırımında, alınan evin kira geliriyle maliyetini ne kadar sürede karşıladığı önemli bir ölçüt. Bu sürenin uzaması, yatırım cazibesini azaltıyor. Özellikle 2024 Temmuz ayına kadar uygulanan yüzde 25 kira artış sınırlaması nedeniyle bu denge iyice bozuldu. Ev sahibi ile kiracı arasında sıkıntılar arttı; mülk sahibi olmanın cazibesi ise azaldı.