Konut erişilebilirliği üzerine bir süredir yazı­yorum. Konut fiyatlarının gelirlerden kopu­şunu, finansman maliyetlerini, üretimdeki yavaş­lamayı ve farklı gelir gruplarının barınma sorun­larını ele almaya çalıştım. Sorunun sadece bize özgü olmadığını ve pek çok ülkede erişilebilirlik sorunun tartışıldığını da vurguluyorum. Bu tar­tışmalar devam ederken ABD'den gelen yeni bir düzenleme girişimi ilgi çekici oldu. ABD Hazine Bakanlığı, 22 Ekim 2026 tarihinde büyük kurum­sal yatırımcıların müstakil konut satın alması­nı sınırlandırmaya yönelik düzenleme taslağını açıkladı. Konut piyasasına sermaye girişini teşvik etmeye alışmış bir ekonomi için oldukça farklı bir yaklaşım. Üstelik tartışmanın merkezinde artık yalnızca ne kadar konut üretildiği değil, mevcut konutları kimlerin satın aldığı da bulunuyor.

ABD'de kabul edilen 21st Century ROAD to Housing Act kapsamında, 7 Ocak 2027 tarihin­den itibaren büyük kurumsal yatırımcıların mev­cut müstakil konutları satın almasına belirli istis­nalar dışında sınırlama getiriliyor. Düzenleme, doğrudan veya dolaylı olarak en az 350 müstakil konut üzerinde yatırım kontrolü bulunan ve bu alanda faaliyet gösteren kuruluşları hedefliyor. Hazine Bakanlığı'nın yayımladığı taslak ise ka­nundaki sınırlamanın nasıl uygulanacağını ay­rıntılandırıyor. Bu tercihin ekonomik gerekçesi anlaşılabilir. Mevcut bir konutun kurumsal yatı­rımcı tarafından satın alınması, toplam konut sto­kunu artırmıyor. Buna karşılık aynı sermayenin yeni konut üretimine yönelmesi arzı genişletebi­liyor. Elbette kurumsal yatırımcıların piyasadan çekilmesi tek başına fiyatların düşeceği anlamına gelmiyor. Özellikle arzın sınırlı olduğu bölgelerde gelir, faiz ve arsa maliyetleri belirleyici olmaya de­vam edecek. Ayrıca kurumsal yatırımcıların mev­cut kiralık konut stokuna sağladığı katkıyı da göz ardı edemeyiz.

Türkiye açısından bu gelişmeyi değerlendirir­ken gayrimenkulün tasarruf sahipleri için taşıdığı önemi unutmamak gerekiyor. Yüksek enflasyon dönemlerinde konut, yalnızca barınma ihtiyacı­nı karşılayan bir varlık değil, birikimleri koruma aracı olarak da görülüyor.

Ancak mevcut konut stokuna yönelen yatırım talebi ile yeni konut üretimini finanse eden ser­mayenin ekonomik etkileri aynı değil. Örneğin bir yatırım kuruluşunun piyasadaki 500 konutu satın almasıyla 500 yeni kiralık konutun geliş­tirilmesini finanse etmesi arasında önemli bir fark var. İlk işlem mülkiyet yapısını değiştirirken ikinci işlem konut arzını artırıyor. Her iki yatı­rım da ticari açıdan anlamlı olabilir. Konut po­litikası açısından ise aynı teşvikleri hak edip et­mediklerini tartışmamız gerekiyor. Bu ayrımın Türkiye'de özellikle gayrimenkul yatırım fon­ları ve gayrimenkul yatırım ortaklıkları açısın­dan önemli olduğunu düşünüyorum. Kurumsal sermayenin konut sektörüne katılımını sınırla­mak yerine, yeni üretime ve erişilebilir kiralık konut modellerine yönelmesini sağlayacak dü­zenlemeler geliştirebiliriz. Vergisel teşviklerin, finansman imkanlarının ve yatırım koşullarının bu amaçla farklılaştırılması değerlendirilebilir.