Konutun küresel ölçekte bir yatırım aracına dönüşmesi ve arz-talep dengesizliği, özellikle dar gelirli kesimler için ev sahibi olmayı giderek zorlaştırdı. Bu bağlamda Türkiye'de de konut sorunu, son yıllarda tartışmaların merkezinde yer alıyor. Dolayısıyla TOKİ'nin kiralık konut politikası, gündemi etkileyen önemli bir başlık olarak ön plana çıktı. Türkiye'de süreci daha iyi anlayabilmek için, sosyal konut politikalarının tarihsel gelişimine ve TOKİ'nin bu süreçte üstlendiği role yakından bakmak gerekiyor.

Türkiye'de sosyal konut politikalarının dönüşümü ve kiralık sosyal konut modeli

Türkiye'de sosyal konut politikaları incelendiğinde, başlangıçta barınma ihtiyacını karşılamaya yönelik sınırlı uygulamaların zamanla kurumsallaşarak geniş ölçekli toplu konut politikalarına dönüştüğü görülüyor. Türkiye'de sosyal konut uygulamalarında 1946-1962 yılları arasında kooperatifçilik faaliyetleri konut üretiminde önemli rol oynadı. Türkiye'de sosyal konut politikalarının kurumsal dönüşümü ise 1984 yılında çıkarılan Toplu Konut Kanunu ile hızlandı. Bu düzenleme kapsamında Toplu Konut Fonu kuruldu ve TOKİ sosyal konut üretiminin temel aktörü haline geldi. 2004 yılında Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü'nün yetkilerinin TOKİ'ye devredilmesi ve 2005 yılında yürürlüğe giren 5366 sayılı Kanun ile TOKİ'nin görev alanı genişletilerek kurum yalnızca dar gelirli kesimlere yönelik sosyal konut üretmekle kalmayıp orta ve üst gelir gruplarına yönelik projeler, kentsel dönüşüm ve yenileme uygulamalarında da etkin bir aktör haline geldi. Bu süreçte TOKİ, gecekondu alanlarının dönüşümü ve farklı gelir gruplarına yönelik konut üretimiyle Türkiye'de toplu konut politikalarının merkezinde yer aldı. Yıllar içerisinde milyonlarca konut ve sosyal donatı üretimi gerçekleştirerek sosyal konut alanındaki faaliyetlerini önemli ölçüde genişletti.

Türkiye'de uzun yıllar boyunca sosyal konut politikalarının ağırlıklı olarak mülkiyet temelli bir anlayış üzerinden yürütülmüştür. Günümüzde ise artan konut fiyatları, yüksek kira bedelleri ve özellikle büyük şehirlerde yoğunlaşan nüfus, sosyal konut politikalarında kiralık sosyal konut yaklaşımını da önceliklendirdi. Modelle birlikte mülkiyet odaklı yaklaşımın yanında kullanım odaklı modelin de uygulamaya konacağını görüyoruz. Böylece TOKİ'nin tarihsel olarak üstlendiği sosyal konut üretim misyonu, yalnızca konut sahibi yapmayı değil, sürdürülebilir ve erişilebilir kiralık konut sunumunu da kapsayacak şekilde yeniden tanımlanmış durumda. Özetle 2004 sonrası toplu konut üretiminde destan yazan TOKİ, şimdi kiralık sosyal konut projesi ile yeni bir başarı hikâyesi yazmak üzere...

Peki faaliyete geçecek kiralık sosyal konut modeli ne anlama geliyor Bu soru benzer uygulamaların uygulandığı Avrupa deneyimleriyle birlikte değerlendirildiğinde daha net cevaplanabilir.

Avrupa'da kiralık sosyal konut uygulaması

Avrupa'da sosyal konut politikaları, sanayileşme sonrası ortaya çıkan barınma sorunlarına çözüm üretmek amacıyla gelişti. Özellikle 1950–1970 yılları arasında birçok Avrupa ülkesinde büyük ölçekli kamu konut projeleri hayata geçirildi. Bu dönemde özellikle Birleşik Krallık'ta ve Avusturya'da belediye konutları, Hollanda'da konut birlikleri modeli ve İsveç'te evrensel sosyal konut politikaları ön plana çıktı. Kiralık sosyal konutlar yalnızca yoksullara değil, daha geniş kesimlerin de hizmetine sunuldu. Böylece sosyal konut, "yardım politikası" olmaktan çıkarak refah devletinin evrensel bir hizmetine dönüştü.

Özellikle Viyana modeli Avrupa'da sosyal konut politikalarının en başarılı örneklerinden biri olarak örnek gösterilebilir. Viyana'da bugün yaklaşık 220 bin belediye konutu ve 200 bin civarında sübvanse edilmiş kiralık konut bulunuyor. Belediye tarafından inşa edilen bu kiralık konutlar sayesinde kentte kira fiyatları kontrol altında tutulabiliyor. Benzer şekilde Hollanda'da konut birlikleri aracılığıyla geliştirilen sistemde, bugün toplam konut stokunun yaklaşık üçte biri kiralık sosyal konutlardan oluşuyor.

2008 küresel finans krizi ve 2020 pandemisinin ardından Avrupa'da konut fiyatları ve kiralarda yaşanan hızlı artış, sosyal kiralık konut tartışmalarını yeniden gündemin merkezine taşıdı. Özellikle Berlin, Amsterdam, Lizbon ve Barselona gibi büyük kentlerde kira krizleri sosyal konut yatırımlarının yeniden artırılmasına yol açtı. Günümüzde Avrupa'da sosyal kiralık konut politikaları yalnızca sosyal yardım değil, aynı zamanda ekonomik istikrar, kent hakkı, sürdürülebilirlik ve toplumsal bütünleşme aracı olarak değerlendiriliyor.