Son 5 yıldır, inşaat sektöründeki kriz, özellikle pandemi ile ev satışlarında yaşanan durgunluk fakat aynı zamanda kiraların hızla artışa geçmesi ve kentsel dönüşümün de etkisiyle konut, barınma sorunu önemli bir başlık haline geldi. Geçtiğimiz gün ise "Cumhuriyet tarihinin en büyük sosyal konut seferberliği" başlatıldı. Plan şu; 81 ilde 500 bin konut inşa edilecek ve dar gelirli aileler ise uygun fiyat ve ödeme koşulu ile ev sahibi olacak. Peki bu proje, barınma sorununa ve piyasadaki "köpük" fiyatlamaya bir çözüm getirir mi Sordum.

KİRALARDAKİ ARTIŞI NİSPETEN FRENLER

Ankara Üniversitesi Taşınmaz Geliştirme Ana Bilimdalı öğretim üyesi Prof. Dr. Harun Tanrıvermiş, bu projenin konut arzını arttıracak olması bakımından çok kıymetli olduğunu belirterek, diyor ki: "Özellikle alt gelir gruplarının ev sahibi yapılması açısından... Çünkü asgari ücretle geçimini sağlamaya çalışanların uzun zamandır ev sahibi olmaya pek de mecali yoktu. Bu tür büyük ölçekli sosyal konut projeleri, özellikle arz-talep dengesizliğinin yaşandığı piyasalarda, kira ve satış fiyatları üzerinde kısa vadede baskı yaparak, artı hızı düşürür. Ancak, uzun vadede konut üretiminin devamlılığı, finansman modellerinin sürdürülebilirliği ve çeşitliliği ile projelerin, kentlerin bütünlüğü üzerindeki etkilerinin de değerlendirilmesi gerekmektedir.

UZUN VADELİ ÇÖZÜM İÇİN NELER YAPILMALI

Kalıcı bir etki için konutun sadece 'üretim' değil, 'dağıtım' ve 'mülkiyet' boyutunun da adil biçimde düzenlenmesi gerekir. Sosyal konut sayısı toplam stok içinde sınırlı kalırsa, fiyatlar üzerindeki baskı da düşük olacaktır. Üstelik maliyet artışları ve spekülatif talep sürdükçe, yeni inşa edilecek konutlar bile kısa sürede piyasa dinamikleri karşısında yetersiz kalabilir.

Uzun vadeli kalıcı çözüm, kentsel dönüşümü sosyal konut odağına taşımak, boş konutları vergilendirmek, kira piyasasını şeffaf denetim altına almak ve yatırım amaçlı konut talebini başka yatırım alanlarına yönlendirmekle mümkün. Bu arada özel sektörü de kiralık konut alanına çekmek, konut üretimi ve finansmanında alternatif araçları devreye almak gerektiği de gözden kaçırılmamalı."

POZİTİF ANCAK SINIRLI BİR ETKİSİ OLACAKTIR

Gayrimenkul İktisatçısı Dr. Ahmet Büyükduman, "Arza yönelik her türlü proje piyasaya pozitif etki eder. Dolayısıyla bu projeyle Türkiye'nin konut stokuna 500 bin konut daha ilave yapılması satış ve kira fiyatlamalarına muhakkak pozitifyansıyacaktır" diyor.

"Ama" ile şunu soruyor: "Bu etkiyi ne zaman görürüz Proje bittiğinde. Ne zaman biter En az 2 yıl sonra. Merhum Cumhurbaşkanı Süleyman Demirel'in bir sözü var; 'Bugünün çamaşırı, yarının güneşi ile kurutulmaz.' Yani proje güzel ama soruna etkisi sınırlı, kökten çözmez. Çünkü Türkiye'nin her yıl en az; 500 bini sahiplik, 200-300 bin civarı kiralama olacak şekilde 700-800 bin konuta ihtiyacı var."

ÖZEL SEKTÖR DE EL ATMALI

Peki barınma sorununu kökten çözmek için ne yapmak gerekir soruma ise yanıtı şu: "Projenin bir önemli ayağı da 'kiralama.' Devlet ilk kez kiralık konut üretecek. İlk etapta İstanbul'da 15 bin konut hayata geçecek. Güzel ama yıllık yaklaşık 250 bin, İstanbul içinde yaklaşık 40 bin gibi kiralık konut ihtiyacı varken bu da yeterli değil. Kiraya verilmek üzere özel sektöründe konut üretmesini teşvik edecek devlet politikalarına ihtiyaç var. Çünkü sadece kamu kaynakları ile konut yapmak hem uzun sürer hem maliyetlidir. Hem de devletin 'ev sahibi' yani kiraya veren, vatandaşın da 'kiracı' olduğu bu yeni durum için yeni hukuki bir alt yapı, düzenleme gerekmektedir."

ALT GELİR GRUPLARINA 'CANSUYU'

Gayrimenkul Danışmanı Şenay Araç ise Türkiye'de "ev sahibi" olma yönünde güçlü kültürel bir alt yapı olmasının da konut sorununu çözümsüz hale getiren nedenlerden biri olduğunu söylüyor: "Bir şey dilerken, mesela Hıdırellez'de 'ev' dilenir. Piyangodan para çıksa hemen 'ev' hayali kurulur ya da o parayla kaç ev alınacağı hesaplanır. Avrupa'dan farklıyız"