2025 itibarıyla gayrimenkul satışı yapan herkesin vergi yükümlülüklerini yeniden sorgulaması gerekiyor.

Türkiye'de emlak piyasası, hem yatırım aracı hem de aile varlığı olarak büyük önem taşırken, satışın vergi boyutu çoğu mükellef tarafından hâlâ yanlış anlaşılıyor.

2025 yılında maliyenin gayrimenkul satış kazançlarını daha sıkı takip edeceği sinyalleri var özellikle 5 yıl kuralı ve beyan süreçlerine uyulmaması durumunda ciddi vergi yükümlülükleri gündeme geliyor.

Bugünkü yazımda 2025 yılında gayrimenkul satışı yapanlarda risk alanlarına bir göz atalım.

DEĞER ARTIŞI KAZANCI VERGİSİ: 5 YILLIK KRİTİK EŞİK

Gayrimenkul satışlarında vergilendirmenin temelini değer artışı kazancı oluşturur. Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80. maddesi uyarınca, bir gayrimenkulün edinme tarihinden itibaren 5 yıl içinde satılması hâlinde ortaya çıkan kazanç gelir vergisine tabi tutulur. Bu düzenleme, konut, arsa, iş yeri gibi taşınmazlar için geçerlidir.

Edinme tarihi: Tapuya tescil tarihi esas alınır.

5 yıl kuralı: Bu süreden sonra yapılan satışlarda değer artışı kazancı vergisi doğmaz.

Miras ve bağış: Miras yoluyla edinilen gayrimenkullerde satış 5 yıldan önce olsa bile genellikle vergiden muaftır; bağışta ise edinme tarihi bağış tarihine göre değerlendirilebilir.

Bu yüzden gayrimenkulü 5 yıldan kısa sürede satan herkesin iyi bir vergi planlaması yapması şarttır.

VERGİ MATRAHI VE HESAPLAMA

Değer artışı kazancı vergisi, basit bir "alış–satış farkı" değildir. Vergi hesaplamasında şu adımlar izlenir:

Satış fiyatı

İlk edinim bedeli

Değer artış kazancı = Satış fiyatı – (Edinim bedeli + resmi giderler)

Bu kazanç üzerinden gelir vergisi tarifesi uygulanır.

2025'te genellikle belirlenen 120.000 TL'lik istisna tutarının altındaki kazançlar vergiden muaf tutulabilir, ancak üzerindeki kazançlar için artan oranlı gelir vergisi uygulanacağını hatırlatalım.

VERGİ ORANLARI VE BEYAN SÜRECİ

Türkiye'de değer artışı kazancı, gelir vergisi kapsamında artarak vergi oranlarıyla vergilendirilir; kazancın miktarına göre yüzde 15'ten yüzde 40'a kadar etki edebilir.

Kazanç, satışın yapıldığı yılı izleyen yılın Mart ayı içinde gelir vergisi beyannamesiyle bildirilir ve ödemesi de genellikle taksitlendirilir. Mükelleflerin zamanında beyanname vermemesi durumunda ceza ve gecikme faizi riski ortaya çıkar.

TAPU HARCI BEYANI NASIL YAPILIR

492 sayılı Harçlar Kanunu'na göre tapu harcı:

(Alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı %2)

Örnek:

Satış bedeli: 5.000.000 TL Toplam harç: 200.000 TL Alıcı: 100.000 TL Satıcı: 100.000 TL

Buradaki kritik husus:

Harç, satış bedeli üzerinden alınır; emlak vergi değeri alt sınırdır.

Tapuda düşük bedel gösterilmesi, sadece harç eksikliği değil, ileride değer artışı kazancı matrahını da etkiler.

TAPUDA DÜŞÜK BEDEL GÖSTERİLMESİNİN VERGİSEL SONUÇLARI

Birçok mükellef harç yükünü azaltmak için satış bedelini düşük göstermektedir. Ancak bu yaklaşım 2025 itibarıyla yüksek risklidir.

Riskler:

Eksik harç nedeniyle idari para cezası

Vergi ziyaı cezası

Gecikme faizi

Değer artışı kazancı hesaplamasında tutarsızlık

Banka kayıtları ile çapraz kontrol

Özellikle banka üzerinden yapılan transferler ile tapu beyanı arasındaki fark, doğrudan sistem tarafından tespit edilebilmektedir.

SÜREÇTE SIK YAPILAN HATALAR VE MALİ UYUM

2025'te gayrimenkul satışlarında, sadece vergi yükü değil, uyum zorunluluğu da öne çıktı. Özellikle: