Konut fiyatları faiz indirimlerine aşırı duyarlı. Hafif bir düşüş bile fırsatçıların 1-2 milyon liralık zam yapmasına neden oluyor. Bu nedenle 'konut fiyatlarının ateşi çıkmadan, yüzde 2.79-3.00 arası faizle kredi çekip bu oranlar düşünce de yapılandırma yaparım' diyenlerin sayısı artmaya başladı. Peki 'ev'deki bu hesap doğru mu Sizin için araştırdık...

YILLIK YÜZDE 43'ÜN ALTINDA

Konut fiyatları son bir yılda reel olarak değer kaybetti. Ancak yükselen maliyetler ve yetersiz arz nedeniyle bu durum tersine dönmek üzere. Ayrıca konut kredi faizlerindeki aşağı yönlü seyir de konut piyasalarını desteklemeye başladı. İlk olarak Ziraat Bankası konut kredi faizlerini yüzde 3'ün altında yüzde 2.79 seviyelerine kadar çekti. Özel bankalar da yüzde 3'ün altında faizle kredi vereceğini duyurdu. Bu indirimlerin etkisiyle Merkez Bankası'nın verilerine göre 27 Eylül haftasında ortalama yıllık konut kredi faizi yüzde 42.93'lere geriledi (önceki hafta yüzde 43.20'ydi).

strong class"read-more-detail"Haberin Devamı

FIRSATÇILAR TETİKTE BEKLİYOR

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK), geçtiğimiz günlerde konut ve bireysel kredilerdeki 'ilave risk ağırlıklarını' kaldırma kararı almıştı. Bu kararın da etkisiyle konut kredi faizlerinde bir miktar daha gevşeme görülebilir. Konut kredi faizinde ibre aşağı dönmeye başlayınca evini satanlar birden fiyat artırmaya başladı. Ticaret Bakanlığı da bu fırsatçılara karşı ceza uyguladı. Gelinen noktada Türkiye genelinde konut metrekare ortalama fiyatı 32 bin lirayı, İstanbul'da ise 49 bin lirayı aşıyor.

1 MİLYON LİRADA 29 BİN LİRA TAKSİT

Faizlerdeki geri çekilme devam ederse fiyat artışları kaçınılmaz gözüküyor. Ancak mevcut faiz seviyeleri de tüketiciye halen yüksek geliyor. Çünkü bugün yüzde 2.79 faizle 120 ay vadeli 1 milyon lira kredi çeken bir vatandaşın aylık 28 bin 966 lira taksit ödemesi gerekecek. 100 metrekare bir evin ortalama fiyatının 3.2 milyon lira olduğunu düşünürsek 1 milyon lira krediden fazlası gerekecek. Dolayısıyla bu taksitleri ödeyecek hane sayısı oldukça sınırlı. Oysa faizler yüzde 1.20 seviyelerinde olsaydı 1 milyon lira için ödenecek taksit 15 bin 768 lira olacaktı.

strong class"read-more-detail"Haberin Devamı

BDDK, 2023 yılında devreye aldığı uygulamayla ev sahibi olmak isteyenlerin elini güçlendirdi. Buna göre ilk kez ev alacaklar, enerji sınıfına göre değişmekle birlikte evin değerinin yüzde 90'ına kadar kredi kullanabiliyor.

BUGÜN DOĞRU ZAMAN MI

İşte faizlerin halen kredi çekenlerin bütçesini zorladığı ama ev fiyatlarındaki balonun da alındığı bir ortamda ihtiyacı olanlar "Şimdi yüksek faizle kredi çeker, faizler düşünce de yapılandırırım. Böylece ev fiyatlarındaki yükselişten etkilenmem" hesabı yapmaya başladı. Peki bu strateji ne derece doğru Bankalar her isteyenin kredisini yapılandırabilir mi Yapılandırmanın maliyeti ne Şu anda kredi çekenler faiz hangi seviyeye gelir ve yapılandırma yaparsa avantajlı olabilir Son dönemde kafa karıştıran bu soruların yanıtlarını bulmaya çalıştık.

AYNI YA DA FARKLI BANKALAR OLABİLİR

Yapılandırma, mevcut kredinin kapatılıp, daha düşük faiz oranlarıyla yeni bir kredi alınması işlemine deniyor. Bu, hem mevcut kredi kullanılan bankayla hem de diğer bankalarla yapılabilen bir işlem. İlk kredi kullanılan bankayla bu işlemin yapılmasına yapılandırma, başka bankalarla bu işlemin yapılmasına ise 'borç transferi' deniyor. Bu yolla tüketici daha düşük faizle kullandığı kredi ile hem mevcut kredisini kapatıyor hem de faiz ödemelerini azaltıyor.

strong class"read-more-detail"Haberin Devamı

İKİ YIL SONRA AVANTAJI OLUR MU

Tüketici, yüzde 2.79 faizle 10 yıllık vadede çektiği 1 milyon lirayı 2 yıl sonra konut faizi yüzde 1.5'e geriler ve bu seviyeden yeniden yapılandırırsa toplamda 675 bin 536 lira avantaj sağlıyor. Üstelik ödenecek taksit tutarı da 28 bin 966 liradan 17 bin 374 liraya geriliyor. Tabi faizler düştüğünde evin fiyatının artabileceği ihtimali de hesaba katıldığında bugün yüksek faizle kredi çekip 2-3 yıl içinde yapılandıranlar hem avantajlı çıkacak hem de vadeyi uzatarak ödeyeceği taksiti düşürebilecek. Şu anki maliyete 1-2 yıl katlanabilen bu yöntemi tercih edebilir.