Devasa sitelerde yaşayan birçok kişi yönetimlerinden şikâyetçi. Fahiş aidat zamları başta, site sakinlerini borç yükü altına sokan bazı yönetimlerin usulsüz ve lüks olduğunu iddia ettikleri yatırımdemirbaş giderlerinden yakınıyorlar. Bu amaçla hazırlanan ek bütçe kararlarının iptali için dava açılıp sonuç alınıp alınamayacağını, siteye kayyum atanmasını isteyip isteyemeyeceklerini öğrenmek istiyorlar. Sorularınızı İstanbul Barosu avukatlarından kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.Önce okurumun sorusu: "Ankara'da ... Sitesi'nde yönetim planında yazan süre geçtiği halde yönetici olağan genel kurulu toplamamaktadır. Üstelik, kendi kendine malikleri borç yüküne sokan yatırım kararları almakta, bunu karşılamak için de bütçeye ek zam yapmaktadır. Malikler alınan ek bütçe kararının iptali için mahkemeye başvurdular, siteye kayyum atanmasını istediler. Bu işlemler doğru mu Kayyum ataması yapılır mı"ÖNCE YP'Yİ İNCELEYİN"Soruyu soran okurumuz öncelikle site yönetim planını (YP) incelemeli. Apartman ve sitelerde yöneticinin görevleri o sitenin temel (ana) yasası diye nitelendirebileceğimiz YP'lerinde belirtilir. O halde yöneticinin yaptıklarının doğru olup olmadığını anlamak için öncelikle YP'ye bakılmalıdır. YP,ilçe tapu müdürlüklerinde bulunur. Tapu müdürlüğünden alarak, öncelikle YP'ye bakınız.Haberin DevamıYP YOKSA KMK'YA BAKINYP'de ayrı, özel bir düzenleme yoksa, yöneticinin görevlerinin neler olduğunu anlamak için Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 35. maddesine bakılacaktır. YP'de aksine bir düzenleme bulunmadıkça, yöneticinin görevleri KMK'nın 35. maddesinde yer almaktadır. Sorudaki sitenin YP'sinin ayrıntılarını bilmediğimiz için, KMK'nın 35. maddesine bakarak soruyu cevaplandırabileceğiz.GK HER OCAKTA TOPLANMALISitelerde en önemli organ kat malikleri kuruludur. Temsilcilik organı olan kalabalık sitelerde kat malikleri kurulunun yerini toplu yapı temsilciler kurulu almaktadır. Biz ikisine birden genel kurul (GK) diyerek soruyu cevaplandıracağız.Site için gerekli kararlar GK'da alınır. Bu kararlardan biri de yöneticinin seçilmesidir. Yönetici YP'de belirlenen tarihte veya tarih belirtilmemişse,KMK'ya göre takvim yılının ilk (ocak) ayında genel kurulu toplamak zorundadır. Toplu yapı niteliğindeki sitelerde GK'lar 2 senede bir de yapılabilir. Okurun sorusundan, günü geldiği halde yöneticinin GK'yı toplamadığı anlaşılmaktadır. Yönetici, GK'yı toplama görevini yapmamakta, görev dönemi bittiği halde görevi bırakmamakta, göreve devam etmektedir.Haberin DevamıYÖNETİM TEK BAŞINA YATIRIM YAPAMAZYönetici, kendi kendine yatırım kararları almakta ve malikleri borçlandırmaktadır. Her iki konuda da yöneticinin yaptıkları doğru değildir.GK'yı toplamak yöneticinin temel görevlerinden biridir. Görev süresi bittiyse yeniden seçim yapılmalıdır. Yönetici kendi başına (acil ve zorunlu haller dışında) yatırım yapamaz, demirbaş alamaz. Bunun için GK'dan yetki alması ve GK'da bütçe oluşturulması gerekir.Yönetici GK'dan yetki almadan ancak (personel ücretleri, ortak aydınlatma, ısıtma giderleri, asansör bakımı, bahçenin ve varsa sosyal tesislerin bakımı gibi) olağan yönetim işleri için harcama yapabilir. Olağan yönetim işlerini aşan yatırımlarda veya büyük maliyeti olan demirbaş alımında GK'dan karar alması ve GK'da bütçe oluşturması gerekir.Haberin DevamıMALİKLER DAVA AÇABİLİR Mİ Yöneticininyönetim kurulunun (YK) kararlarına karşı doğrudan dava açılamaz. İşletme projesinde öngörülen bütçe yeterli gelmediğinde, yönetici ek işletme projesi yapabilir, bütçe açığını kapatmak için ilave ödeme isteyebilir. İşçilik ücretleri ve sigorta primleri, ısınma, aydınlatma, temizlik, bakım-onarım giderleri arttığında, yöneticinin bu olağan yönetim giderleri için ek bütçe yapma hakkı vardır. Ek işletme bütçesini tebliğ aldıktan sonra 7 gün içinde itiraz ederek olağanüstü genel kurul toplantısı yapılması istenebilir. GK'dan sonra dava açılabilir. Ancak dava en az 2-3 sene sonra sonuçlanacağı için, bu davanın pratik bir sonucu da olmayacaktır. Özetle; önemli olan, aylık kaç TL gider avansı (aidat) toplandığı değil, toplanan paraların nereye harcandığının denetlenmesidir.