Yazlık sitelerde oturan okurlarım inşaat şirketi ve kooperatiflerin yönetimi devretmemesinden, yaşanan yönetim sorunlarından, yüksek yönetim maliyetlerinden şikâyetçi. Okurlarım, "Tasfiye olana kadar siteyi kooperatif yönetir. Site yönetimi kurulamaz deniyor. Kooperatif devam ettiği sürece site yönetimine geçemez miyiz" diye soruyorlar. Avukat Mustafa Şeref Kısacık'a göre bu doğru sanılan büyük bir yanlış. Tapularını dağıtan kooperatifler, siteleri yönetemezler. Yargıtay içtihatları da bu yönde.Sitelerde yaşanan en önemli sorunlardan biri de inşaat yapan yapımcı şirketin "geçici yönetim" adı altında yıllarca siteyi yönetmeye devam etmesi ve yönetimi maliklere devretmeye yanaşmamasıdır. Bu daha çok İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyük kentlerdeki yüzlerce, binlerce bağımsız bölümden oluşan sosyal tesisi çok olan sitelerde yaşanıyor. Benzeri sorun kooperatiflerin inşa ettiği sitelerde de var. Özellikle sanayi sitelerini ve yazlık siteleri yıllardır kooperatifler yönetiyor.Okurlarımdan geçici yönetimler ve kooperatif yönetimlerinin, "Yönetimi ellerinden bırakmamak için birçok sorun çıkarttıkları, eksik ve yanlış bilgi verdikleri, il dışında, yurtdışında yaşayanlardan vekalet toplayarak ya da site çalışanlarına vekalet toplattırarak, oy sayılarını artırmaya çalıştıkları, böylece yönetimlerini sürdürdükleri" şikâyetleri geliyor. Okurlarımın kooperatif yönetimlerine ilişkin sorularını kat mülkiyeti ve kooperatif hukuku uzmanı İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.TAPU DAĞITTIKTAN SONRA DEVAM EDEBİLİR Mİ 1)Bodrum'dan yazan okur Ahmet S.: Sitemizi kurulduğu günden beri kooperatif yönetiyor. Site yönetimine geçemiyoruz. 'Kooperatif devam ettiği sürece site yönetimine geçilemez' deniyor. 'Yapı kooperatifi işletme kooperatifine dönüşürse siteyi yönetebilir' deniliyor. Bunlar doğru mu"Avukat Kısacık: Toplumumuzda kooperatif varlığını devam ettirdiği sürece site yönetimine geçilemeyeceğine yönelik bir algı var. Bu tamamen yanlış bir düşünce. Fiilen de hukuken de doğru değil. Çoğu kooperatif yöneticisi koltuklarından olmamak için bu yanlış algıdan yararlanarak on yıllarca kooperatif yönetiminde kalmaya devam ediyorlar. Maalesef hukukçular dahi bunun doğru olduğunu sanıyorlar. İster kışlık, ister yazlık, ister sanayi sitesi olsun inşaatı tamamlayarak, ferdileşme yoluyla tapularını dağıtan kooperatifler siteleri yönetemezler. Tapu alan ortakların artık iki sıfatı vardır. İlki kooperatif ortaklığıdır. Bu sıfatla Kooperatifler Kanunu'na tabidirler. İkinci sıfatı ise sahibi olduğu ve tapusunu aldığı bağımsız bölüm bakımından maliktir. Malik olarak Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Türk Medeni Kanunu'na vd. ilgili mevzuatlara tabi olarak sahip olduğu hak ve yetkilerini kullanır. Bunun doğal sonucu olarak da artık Kooperatifler Kanunu (KK) ve kooperatif ana sözleşmesi geçerli olmaz.İŞLETME KOOPERATİFİ SİTEYİ YÖNETEBİLİR Mİ2)Okur: A.S.: Kooperatif yönetimimiz, 'GK'da ana sözleşme değişikliği yaparak adımızı ve işlevimizi değiştirdik, işletme kooperatifine dönüştük. Dolayısıyla, artık sitemizi işletme kooperatifi olarak yönetebiliriz. Herhangi bir engel kalmadı' diyor. Bu, hukuken doğru ve geçerli midirAdı ne olursa olsun tapu verdikten sonra artık siteyi kooperatifler yönetemezler. Ancak, bunun bir istisnası var. KMK ve site YP hükümleri uyarınca kat malikleri kurulu veya site temsilciler kurulu toplanarak, işletme kooperatifini yönetici olarak atarsa ancak o zaman kooperatifler GK'nın belirlediği sürece yönetici olarak görev yapabilirler. GK en fazla iki seneliğine yönetici olarak görev verir. İşletme kooperatifi de bu sürede dışarıdan atanan bir yönetici gibi görev yapar. Süresi bittiğinde, hatta süresi bitmeden de yeni bir GK kararı ile yöneticilikten azledildiğinde yöneticilik görevleri sona erer.KOOPERATİF YÖNETİCİSİ GENEL KURULDA NASIL OY KULLANIR3) Kooperatif bazı ortaklarına tapularını vermediyse Genel Kurul'da nasıl oy verilir Kooperatif yöneticileri mi oy kullanırKooperatifler bütün ortaklarına aynı anda tapu verirler. Ancak, herhangi bir nedenle, kooperatif bazı ortaklara tapu vermemiş olabilir. Örneğin 500 bağımsız bölümlü bir sitede, 400 ortağa tapu verildi ve 100 ortağa tapu verilmedi ise sitede 401 malik var demektir. Kooperatif adına kayıtlı olan 100 bağımsız bölüm için kooperatif yöneticileri (malik sıfatıyla) oy kullanırlar. Tabii ki, kooperatif adına kaç bağımsız bölüm olursa olsun, yönetici ve denetici seçiminde malik olarak oyunu 1 sayacağız. Diğer konulardaki oylamalarda ise 100 sayılacak.HAVUZUN BULUNDUĞU YER KOOPERATİF ÜZERİNE KAYITLIYSA4)Okur A.S: Kooperatif yöneticileri: "Havuzun, kafeteryanın bulunduğu yerlerin, bazı bağımsız bölümlerin veya arsaların kooperatif üzerine kayıtlı olduğunu, o nedenle kooperatifi tasfiye edemediklerini, kooperatif tasfiye olmadığı sürece siteyi yönetmeye hakları olduğunu" söylüyor. Bu doğru muBu da site yönetimine geçmemek için bir gerekçemazeret olamaz. Tapu verdikten sonra, site yönetimine geçmek her koşulda zorunludur. O sitede 100 sene bu durum devam etse malikler 100 sene seçme, seçilme, denetleme haklarını kullanamayacaklar mı Böyle bir şey kabul edilebilir mi Peki, kooperatif adına kayıtlı olan bu tesisleri kim işletecek Kooperatifler bu yerlerin tapusunu maliklere verecekler. Üzerlerinde tutmayacaklar.DİKKAT SİTENİZ SOSYAL TESİSSİZ KALABİLİR