Geçen hafta okurlarımın 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun'a göre "riskli yapı" tespiti üzerine yıktırılan binalarının nasıl yeniden yapılacağı veya güçlendirilebileceği konusundaki sorularını yanıtlamıştım. Bu hafta sıra kooperatif evlerinde... İstanbul Barosu avukatı M. Şeref Kısacık'ın, kooperatif evlerini 6306 Sayılı Kanun'a göre kentsel dönüşüme sokmak isteyen okurlarımın sorularına verdiği yanıtlar şöyle:BAŞVURUYUKİM YAPAR1- Deprem riskine karşı ne gibi önlemler alınabilirİnşaatı yapan kooperatifin tüzel kişiliği hâlâ devam ediyorsa ve siteyi de kooperatif yönetiyorsa; kooperatif yönetiminin deprem riskine karşı gerekli tetkikleri yaptırması ve genel kurulu toplayıp bütçe oluşturarak, gerekli bakım ve onarımları yaptırarak önlem alması gerekir.2- "Riskli yapı" tespiti için kim başvurabilirBu sorunun cevabını verebilmek için tapuların kimin üzerine olduğuna bakmak gerekir. İmar sorunu veya herhangi bir nedenle ferdileşmeye geçilmemişse, dolayısıyla tapular ortaklara henüz dağıtılmamışsa, bir başka ifadeyle tapular hâlâ kooperatifin üzerine ise, tapudaki malik kooperatif göründüğü için 6306 Sayılı Kanun uyarınca "riskli yapı" tespitine kooperatifin başvurması gerekir. Kooperatif tapuları ortaklara dağıttı ise kendileri başvuruda bulunabilirler. Kooperatif, binaların bir kısmının tapularını vermemişse; örneğin kooperatifin 100 ortağı var ve 70'ine tapu vermiş, ancak 30'una vermemişse, bu 30 bağımsız bölümün olduğu bloklarda "riskli yapı" tespiti için kooperatif başvurabilir. Tapu alan 70 malikin de ayrıca başvuru hakkı vardır. Ortakların tapularının tamamı verilse bile, yönetim ofisi, restoran, kafe gibi sosyal tesislerin tapusu kooperatif adına ise, bu bölümler için "riskli yapı" tespitini yine kooperatif isteyebilir.Haberin Devamı3- "Riskli yapı" tespiti ne için yapılırHalk arasında "Kentsel dönüşüm yasası" olarak adlandırılan 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun ve ilgili yönetmeliğin getirdiği imkânlardan yararlanılarak, "riskli yapı" niteliğindeki mevcut binaların yıkılıp yeniden yapılması isteniyorsa; binanın "riskli yapı" tespitinin bu yasa ve yönetmelik hükümleri uyarınca yapılmış olması gerekir.4- Tespit için nereye başvurulmalıKooperatif yönetimi veya maliklerden birinin bizzat veya vekilleri aracılığıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın yetkilendirdiği lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara başvurması üzerine binanın 6306 Sayılı Kanun kapsamında "riskli yapı" olup olmadığı belirlenir.Haberin Devamı5- Yapı "riskli" çıkarsa ne olur Bu tespit ve yapılan işlemler resmidir. Kooperatif evlerinin ya da sosyal tesis niteliğindeki binaların "riskli yapı" olarak tespiti halinde; durum tapuya işlenir ve tapu müdürlüğü tarafından durum maliklerehak sahiplerine tebliğ edilir.6- Bina ne kadar sürede ve nasıl yıkılır "Riskli yapı" tespitinin kesinleşmesinden sonra idarece maliklere tahliye ve yıkım için 60 günden az olmamak üzere bir süre verilir. Tahliye ve yıkım gerçekleşmezse, 30 güne kadar bir ek süre daha verilir. 90 günlük bu süre sonunda da maliklerce yıktırılmaması halinde; doğalgaz, su, elektrik kesilir. Riskli yapılardaki insanların ve eşyaların tahliyesi ve yıktırma işlemi kolluk kuvveti desteğiyle idarece yapılır veya yaptırılır. Tahliye ve yıkım masrafları hisseleriyle orantılı olarak maliklerden tahsil edilir.Haberin DevamıKENTSEL DÖNÜŞÜM KARARI 7- Tapuların tamamı kooperatif adına iken, "riskli yapı" tespiti yapılırsa kentsel dönüşüm kararı nasıl alınır Tapuların tamamı kooperatifin üzerine ise kooperatif genel kurulu karar verir. Kooperatif genel kurulu yeniden inşaat yapılmasına karar verebileceği gibi, imar mevzuatı uygunsa bir sağlık ya da turizm tesisi yapılmasına da karar verebilir. Mutlaka bina yapılması şart değildir, arsa olarak satılmasına da karar verebilir.8- Arsa olarak satışta satış bedelini kim belirlerKooperatiflerde en yetkili organ genel kuruldur. İnşaat yaptırılma yöntemi, arsa olarak satış, arsa alım satımı gibi konular genel kurulda karara bağlanır. Kooperatif genel kurulları bu konuda olağanüstü toplantı yapabilecekleri gibi olağan genel kurullarında da bunu gündem maddesi olarak ele alıp görüşebilirler. Arsa olarak satışa karar verildiğinde, asgari metrekare satış bedelinin kooperatif genel kurulunda kararlaştırılması gerekir.Haberin Devamı9- Yerine yeni bina yapılmasına nasıl karar verilebilir Yıkılan kooperatif evleri yerine yeni bina yapılmasına karar verilirse; hangi yöntemle (emanet usulü, arsa payı karşılığı ve benzeri) inşaat yapılacağına da kooperatif genel kurulu karar verir. Yeni binaların emanet usulü yapılmasına karar verilirse; ortaklardan toplanan aidatlarla yeni inşaat yaptırılır. Müteahhitle yaptığımız sözleşme uyarınca bina ya da binaları 5-6 ay - bir yıl takvime bağlayabileceğimiz gibi eğer kooperatif üyeleri dar gelirli ise zamana yayılarak 5-6 yılda kademe kademe de inşaat yaptırılabilir. Toptan para verilip inşaatın tüm gideri bir seferde veya birkaç ay gibi kısa bir zaman diliminde verilirse sorun çıkmaz. Ancak,