Kira uyuşmazlıkları gibi Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan (KMK) ve komşu hakkından kaynaklı uyuşmazlıklarda da 1 Eylül'den itibaren yeni dönem başlayacak. 7. Yargı Paketi ile kiranın yanı sıra KMK ve komşu hakkı kaynaklı uyuşmazlıklar zorunlu dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alındı. Peki KMK kaynaklı tüm uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculukla çözülebilecek mi Merak edilen soruları yanıtlayan İstanbul Barosu'ndan avukat Mustafa Şeref Kısacık, "KMK kaynaklı; yönetim planının iptali ve arsa paylarının düzeltilmesi, ortak giderlerin tahsili gibi uyuşmazlıklardan birçoğu arabuluculuk yoluyla çözülemez" dedi.1-Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları neden zorunlu arabuluculuk kapsamına alındıAdil ve hızlı yargılama hedefine bir türlü ulaşılamaması nedeniyle, bu uyuşmazlıklar alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemi olan arabuluculuk kapsamına alındı. 5 Nisan tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 7445 sayılı kanunla kira uyuşmazlıklarının yanı sıra KMK'dan ve komşuluk hukukundan kaynaklı uyuşmazlıklar da dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk kapsamına alındı.2-Zorunlu arabuluculuk ne demekZorunlu arabuluculuk dava açılmadan arabuluculuğa başvurulması ve sürecin tamamlanmış olması demektir. Buna uyulmadan dava açılırsa; dosya üzerinde hiçbir işlem yapılmadan "dava şartı yokluğu" nedeniyle mahkeme davayı usulden reddeder. 1 Eylül'den itibaren kat mülkiyeti hukuku ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce zorunlu olarak arabulucuya başvurulacak. Arabulucuda çözüm sağlanamaması halinde mahkemeye gidilecek.Haberin Devamı3-KMK kaynaklı uyuşmazlıklar nelerdirApartman ve sitelerde, istisnai durumlar hariç KMK hükümleri uygulandığından, bu yerlerde çıkan uyuşmazlıkları KMK'nın uygulanmasından doğan uyuşmazlıklar olarak nitelendiriyoruz.Bu uyuşmazlıkların başlıcaları şöyle:- Ortak gider alacağıyla ilgili icra takibi ve bu takibe yapılan itirazın kaldırılmasıiptali davaları- Genel kurul (kat malikleri kurulutoplu yapı temsilciler kurulu) kararlarının iptali davaları- Yönetim Planı'nın bazı maddelerinin iptali davaları,- Arsa payı düzeltme davaları,- Mesken olarak kayıtlı yerin işyeri olarak kullanılması,- Mahkeme tarafından yönetici atanması,- Ortak yerlere el atmanın önlenmesi, eski hale getirme,- Balkon kapatma,- Evcil hayvan veveya sitede sokak hayvanı beslenmesinden doğan uyuşmazlıklar,- Ana yapıya ortak yerlere verilen zararların tazmini,- Kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesi,- Riskli yapı tespiti,- Güçlendirme,Haberin Devamı- Bakım ve onarım ihtiyacı için bağımsız bölüme giriş izni verilmesi,- Komşulara koku, gürültü vb şekillerde rahatsızlık verilmesi,- Manzaranın kapatılması.Bu uyuşmazlıkların bir kısmı, hem KMK'dan hem de komşuluk hukukundan kaynaklı uyuşmazlık niteliğindedir.4-Yeni yasaya göre bu uyuşmazlıkların tümünde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu muİlgili düzenlemeye göre KMK'dan ve komşuluk hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Yasa metninde başkaca bir açıklama bulunmamaktadır. Yukarıda sayılanlar dışında da toplu yaşam alanlarında birçok uyuşmazlık vardır. Bu uyuşmazlıkların tamamı zorunlu arabuluculuğa tabi midir Bunu 1 Eylül'de yasa yürürlüğe girdiği andan itibaren zamanla göreceğiz. Belki ek düzenlemeler gelecektir.Haberin Devamı5-KMK kaynaklı tüm bu uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculukla çözüme kavuşturulabilir miBu uyuşmazlıklardan birçoğu arabulucu yoluyla çözülemez. O nedenle, dava açmadan önce arabulucuya başvurulma zorunluluğu getirilmesi zaten çok uzun olan yargılama sürecini daha da uzatabilecektir.6-Arsa payı düzeltilmesi arabuluculukla çözülebilir miBu da aynı şekilde bütün maliklerin taraf olarak gösterilmesi gereken uyuşmazlıklardandır. 800 bağımsız bölümlü bir siteyi örnek gösterdiğimizde, 50 bağımsız bölüm malikinin vekâlet verip bir avukat tarafından temsil edildiğini varsayalım; kalan 750 bağımsız bölüm malikinin arabulucu görüşmesine davet edilmesi gerekir. Arabulucunun bu kadar kişiyi davet etmesinin zorluğu bir yana, arsa paylarının değiştirilmesinin gerekip gerekmediği ve yeni arsa paylarının ne olması gerektiği teknik bir inceleme ve raporu, dolayısıyla yargılamayı zorunlu kıldığından, bu davalarda arabuluculuya başvurmayı dava şartı olarak görmek, sadece süreci uzatır.Haberin DevamıSTAT BİLE GEREKEBİLİR7- Hangi uyuşmazlıkların arabulucuda çözümü uygun değildirApartman veya sitedeki tüm malikleri ilgilendiren uyuşmazlıkların arabulucu kanalıyla çözülmesi mümkün değildir. Örneğin yönetim planı (YP) iptal davası bütün maliklerin haklarını ilgilendirdiği için ve davada tümünün taraf gösterilmesi gerektirdiğinden zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmaması gerekir. Örneğin, 3 bin 500 bağımsız bölümlü bir sitede bir malik YP'nin bazı maddelerinin değiştirilmesi için dava açmak istediğinde kendisi dışındaki 3 bin 499 bağımsız bölümün malikini davalı olarak göstermek zorunda. Arabulucunun da bu maliklerin tamamını arabulucu görüşmesine davet etmesi gerekiyor.Haberin DevamıHatta böyle bir toplantının ancak statta yapılabileceği dikkate alındığında, neredeyse imkânsızdır. Eğer bu tür davalar zorunlu arabuluculuk kapsamında olacaksa arubuluculara malikleri davet edecekleri büyük salonlar, hatta statlar tahsis edilmelidir.8- Kafe, sinema vb. işyerlerinin açılması gibi uyuşmazlıklar arabuluculukla çözümlenebilir miKMK'nın 24. maddesine göre, tapuda; mesken, işyeri veya ticaret yeri olarak kayıtlı bir bağımsız bölümde hastane, dispanser, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kanun gereği kurulamaz. Böyle bir yer açmak isteyen birinin talebini Genel Kurul (GK) reddederse, bu GK kararının iptali için dava açmak isteyen kişi arabulucuya başvurduğunda arabulucu ne yapabilecektir Bu tür uyuşmazlıkların da zorunlu arabuluculuğa tabi olmaması