Bu hafta köşemi site ve apartmanlarda oturan kiracı okurlarımdan gelen sorulara ayırdım. Her yıl dönem sonunda site ve apartmanlarda mahsuplaşma yapılmalı mı Kiracı, yönetici olabilir mi Kiracı site genel kuruluna vekaleten katılıp aidata itiraz edebilir mi Bu vekalet noterden mi alınmalı Site havuzundaki yenileme giderini, yıkılan 30 yıllık duvarın tadilat parasını kiracı ödemek zorunda mıdır Tüm bu sorularınızı İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Sorularınız ve avukat Kısacık'ın yanıtları şöyle:1) KİRACILAR HANGİ GİDERLERDEN SORUMLUDURAvukat Kısacık: Kiracı, sadece olağan yönetim giderlerinden sorumludur. Yatırım ve demirbaş niteliğindeki harcamaların bedelini malik öder. Kiracı bu tür giderleri ödemez. Örnek verirsek; havuzdaki esaslı bakım onarım ve yenilenmesi gideri kiracıdan istenemez. Buna karşılık havuzun işletilmesiyle ilgili günlük ilaçlama, temizlik, aydınlatma, personel ücreti vb. giderler kiracıdan istenebilir. Malikin ödemesi gereken yatırım ve demirbaş niteliğindeki giderleri kiracı ödemek zorunda değildir.2) DÖNEM SONUNDA MAHSUPLAŞMA GEREKİR MİSite ve apartmanlarda dönem sonunda mahsuplaşma yapılmalı mı Nasıl yapılmalıEvet, mahsuplaşma yapılmalıdır. İşletme projesi genellikle yıllık yapılır, çok yıllık yapılmaz. İşletme projesi dönemi bitince mahsuplaşma yapılması, gelir ve giderlerin sıfırlanması gerekir. İster kiracı olalım, ister mal sahibi olalım, bu konuda ısrarcı olmalıyız. Mahsuplaşma yapılmasını ısrarla talep etmeliyiz ve mutlaka bunu sağlamalıyız. Çünkü, apartman ve site yönetimine her ay düzenli olarak ödediğimiz ve aidat olarak nitelendirdiğimiz aylık sabit miktar aslında ortak gider avansıdır. Avans olarak alındığına göre, dönem bitince gerçekleşen gider hesabının yapılması ve ödenen miktarla karşılaştırılmak suretiyle, herkesle ayrı ayrı mahsuplaşmanın yapılması gerekir. Maalesef sitelerin çoğu bunu yapmamaktadır.Haberin DevamıYÖNETİM PLANINA KONULMALIKiracı, malikine ödemekle yükümlü bulunduğu kira miktarıyla sınırlı olarak ödeme yapmak durumunda kalmışsa Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 22. maddesi gereği yaptığı ödemeyi kira borcundan mahsup edebilir. Ancak kira sözleşmesinde açıkça yazılmayan hallerde kiracı kira bedelinden kesintimahsup yapamaz. Aksi halde; kira borcunu eksik ödediğinden temerrüt gerçekleşir. Bu durumda genel hükümlere göre, ödediği tutarı malike rücu edebilir. Mahsuplaşma yapma yükümlülüğü yönetim planına (YP) konulmalı ki yöneticiler bunu yapmak zorunda kalsınlar.Haberin Devamı3) BAHÇE DUVARININ TADİLAT GİDERİ İSTENEBİLİR MİOkur Y.Z.: Yazları kiracı olarak bulunduğum site 30 yıllık. Duvarı çöktü. Tadilatı yapılıyor. Ev sahibi, duvar tadilatının parasını benim ödememi istiyor. Duvar tadilat parasını kiracı olarak ben ödemek zorunda mıyımEskiyen, yıpranan, yıkılan bahçe duvarının yapılmasıtadilatı için yapılan giderlerden mal sahipleri sorumludur. Kiracıdan istenemez. 30 yıllık bir site duvarı rüzgâr, yağmur gibi dış etkenlerle yılların yorgunluğuna dayanamayıp yıkıldı ise yazın başında yazlık siteye taşınan, belki yaz tatili bitince kiracılığı da bitecek olan birinden bu duvarın yapım bedelini almak, yasal düzenlemeye ve hayatın olağan akışına aykırı bir uygulama olur.Haberin Devamı4) OLMAYAN KAPICININ PARASINI ÖDEMEK ZORUNDA MIYIMOkur S.H.: 52 daireli bir sitede oturuyorum. Yaklaşık 6 senedir kiracıyım. Bu zamana kadar aidatlarımı düzenli olarak ödedim. Ta ki bu aya kadar. Yaklaşık 1.5 aydır kapıcımız yok. Ama yönetici, olmayan kapıcının parasını istiyor. Ben de vermiyorum. Almadığım hizmetin karşılığını neden vereyim Yöneticiler işletme projesi yaparken ödenecek aylık avans miktarını belirlerken makul bir miktar belirlemelidirler. Örneğin, apartman görevlisi yoksa, onunla ilgili bir gider kalemini bütçeye koymamalıdırlar. Ancak, yönetici fahiş bir miktar belirledi diye, aidatı ödememek de çözüm olmaz. Apartmanınsitenin ortak alan, yer ve tesislerinin giderleri ödenmeyince; temizlik hizmeti aksar, ortak alanlar aydınlatılamayacağı için karanlıkta kalınır, asansörler çalışmaz. Aidatı ödememek yerine başka çözüm yolları bulmalıyız. Yöneticinin görevini iyi yapıp yapmadığını denetçi denetlemelidir. Gerektiğinde denetçinin veya 13 kat malikinin talebiyle olağanüstü GK toplanmalı, yöneticinin görevine son verilmeli, yeni yönetici seçilmelidir. GK fahiş aidatı makul seviyeye de çekebilir. Buna da yetkilidir. Hatta, bir suistimal varsa GK'da karar alarak, yönetici aleyhine cezai ve hukuki yasal yollara da başvurulabilir. İşini iyi yapmayan yöneticiyi değiştirmek ve GK'de aidatı indirmek gibi, gerçekleşen gider hesabının yapılmasını ve mahsuplaşmayı sağlamak da çözüm yollarından biridir.Haberin Devamı5) KİRACIYIM, GENEL KURUL'A KATILABİLİR MİYİMOkur İ.D.K.: Geçen sene bir siteye taşındım. Aidat çok yüksek. İtiraz ettiğimde yönetici, "Genel Kurul böyle karar aldı" diyor. Mülk sahibim yurtdışında olduğu için GK'lere gelemiyor. Onun yerine GK'ye ben katılamaz mıyım Kiracılar, GK'lere katılamazlar. Kiracı olmak GK'ye katılma hakkını doğrudan vermiyor. Kiracılar, kendi mal sahiplerinden veya sitedeki başka bir malikten vekâlet alırlarsa ancak o zaman vekil sıfatıyla GK'ye katılabilirler.Okur Ü.U.: Kiracı olarak bulunduğum sitede mal sahibi