Konut alınır mı satılır mı

Öyle bir dönemdeyiz ki hem krediyle konut alanlar ucuza konut alabiliyor hem de konut satanlar, reel olarak pahalıya konut satıyor; fakat sonuçta hem alıcı hem de satıcı kârlı çıkabiliyor.İrdeleyelim.Son bir yılda inşaat maliyet endeksi 106 artmış. (Kaynak TÜİK) Konut metrekare satış fiyatları Haziran 2021'de 4.545 TL'yken; tam bir yıl sonra 13.014 TL'ye yükselmiş. (Kaynak: TCMB ortanca fiyatlar)Böylece konut fiyatlarındaki nominal artış 186 olurken, reel artış da 39 olmuş. Tek bir yıl için ortalama 39 reel kâr gerçekten çok yüksek.İstanbul'daki fiyat değişimleri daha çarpıcı: Bir yıl önce 6.800 TL olan fiyatlar, Haziran 2022'de 21.329 TL'ye yükselmiş. Yani konut fiyatları artış oranı 214'tür. Reel artış oranı da 52'dir.Antalya'da fiyat artışları İstanbul'dan bile daha yüksek.Yıllık enflasyon oranı 145 olan ÜFE'yi (Üretici Fiyatlar Endeksi) de kullansak, yine de reel konut fiyatlarında anlamlı artışlar olduğunu görürüz. Fakat Fakat ÜFE'yi kullanmak doğru olmaz. Çünkü ÜFE'de işçilik yok ve inşaat işçiliği, son bir yıl içinde en çok 46 artmış. Peki, konut satıcılarının kesin olarak kâr ettiği bir ticarette nasıl oluyor da konut alıcıları da kâr edebiliyorCevap: Kamu bankalarından alınan ucuz kredi sayesinde.Şu anda kamu bankalarının konut kredisi aylık faiz oranı 1,29'dur, yıllık bileşik 16,20Önümüzdeki yıllarda gerçekleşecek enflasyon oranları sayesinde ödenecek konut kredileri taksitlerinin reel değeri, gerçek değerinin 27'sine kadar düşebilir.Yazıyı rakamlara boğmamak için TL ile yaptığım hesaplamalardan vazgeçip analizimi basit ve anlaşılır kılmak için dolar üzerinde yapacağım.Konut fiyatları, reel olarak inşaat fiyat artışlarından en az 25 daha fazla arttığı için reel olarak çok pahalıdır. Yani değeri 100.000 dolar olması gereken bir konutun işlem gören piyasa fiyatı, bugünlerde 125.000 dolardır.Sebebi de aşırı taleptir. Peki, son alınan kararlar bu aşırı talebi durdurur mu Hayır, durduramaz, hatta teşvik bile edebilir fakat bekleyip göreceğiz. Önümüzdeki dönemde, "zorunlu karşılık ve faiz tavanı" dolayısıyla özel bankalar da konut kredisi vermeye razı olabilir. Çünkü konut kredisi için Hazine Tahvili bloke etmek gerekmiyor. Fakat faizkâr payı oranı 1.75 civarında olacaktır.Yaptığım hesaplamalara göre, gerçek değeri 100.000 dolar ve bugünlerde 125.000 dolara satın alınabilen bir ev, 20 peşinat ve 80 kamu bankası kredisiyle satın alınırsa, alan kişi, 1,29 ucuz TL konut kredileri sayesinde, aldığı konutu 83.000 dolara mal edebiliyor. Bu konut için ödenen 20 peşinat 25.000 dolar ve taksitler toplamı da, benim varsayımlarımla en çok 58.000 dolar oluyor.Konut pazarının bu kadar canlı olmasının sebebi bu gerçeklerdir.BANKALARI