2020 yılından beri Türkiye dünya listelerinde yer alan sıralamada fiyat artışlarında hep lider konumunda. Genelde çeyrek dönemler ve yıllık olarak yapılan sıralamalarda Türkiye konut fiyat artışında reel olarak en önde geliyor. Bu durum yüksek enflasyon öncesinde de böyleydi. Bitişikte 2021 yılına göre IMF Global Konut Fiyat Endeksi'nde Türkiye fiyatı reel yüzde 28 artışla başı çekiyor. En yakın rakipler ise Avustralya, Yeni Zelanda ve Çek Cumhuriyeti ise yüzde 20'nin altında görünüyor. Yine 2021 için IMF'nin reel kredi büyümesi sıralaması da yapmış. Burada da Türkiye yüzde 14 artışla lider. IMF düşük kredi faizleri ile yüksek konut fiyatları arasında doğrudan bağı böyle gösteriyor. TÜRKİYE GERÇEĞİ: FİYAT YÜKSEK, GELİR DÜŞÜK ? Üçüncü IMF grafiği de Türkiye gerçeğini tüm çıplaklığı ile ortaya seriyor. Gelirin konut fiyatlarına oranı bakımında Türkiye listenin ön sıralarında yer bulamadığı gibi, orta yerlerinde de yok. 58 ülkelik listede Türkiye ancak 46. sırada yer alıyor. Yani konut fiyatları kişi başına gelirin çok üzerinde. Ya gelirler çok düşük, ya konut fiyatları çok yüksek veya her ikisi birden. ?İngiltere merkezli The Knight Frank gayrimenkul şirketinin Global Konut Fiyat Endeksine göre de hem geçen yıl hem bu yılın ikinci çeyreğinde Türkiye konut fiyatlarında açık ara dünya lideri. Diğer çeyreklerde durum aynı ama ben ikisi ile yetindim. ?The Knight Frank'ın geçen yılki listesinde Türkiye nominal yüzde 59.6 ile en yakın rakibine büyük fark atarak önde. Reel fiyatlarda ise Yeni Zelanda'nın 2 puan önünde ve yüzde 17.3 ile yine lider. ?Bu yılın ikinci çeyreğinde de Türkiye yüzde 160.6'lık yıllık artışla konut fiyatlarında ilk sırada. İkinci sıradaki Slovakya'nın artışı yüzde 25.5. Reel artışta ise Türkiye yüzde 45.9 ile yine lider. DÜNYADA VE TÜRKİYE'DE GÖRÜLMEMİŞ FİYAT ARTIŞLARI ?Konut fiyatlarının tırmanışa geçtiği tarih 2020 ikinci çeyrek. Yani pandeminin başında kredi faizlerinde yapılan doping düzeyindeki indirimin ve kampanyaların etkisi büyük. Aradan 2.5 yıl geçti, pandemi bile geride kaldı ama Türkiye'nin konut aşkı bitmedi. ?Kredi faizleri hala düşük ama fiilen kredi verilmiyor. Konut fiyatları ise yıllık yüzde 189 ile dünyada da Türkiye'de de hiç görülmemiş bir düzeye çıkmış. ?Buna karşılık ortada özel sektörün ciddi bir konut arzı yok. Sadece kamudan gelen ve 5 yıla yayılan 500 bin adetlik sosyal konut projesi var. ?Konut fiyatlarının 2 yılı aşkın bu seyrine bakınca dersin ki, Türkiye ekonomisi uçuyor, piyasaları çok canlı. İnsanlar çok para kazanıyor. Yabancı sermaye hem doğrudan hem portföy yatırımı olarak akın akın geliyor. ?Ancak gerçek durum daha farklı. Ekonomi yüksek büyüme var ama bu çalışanlara gelir artışı olarak yansımıyor. Büyüme şirket karlarını ve devletin vergi gelirlerini artırıyor. ?İhracat, turizm ve diğer hizmet ihracatı da iyi ve kur artışından dolayı son birkaç aya kadar para kazanıyorlardı. Bu kadar. PARANIN ALTERNATİFİ ?İnsanlar finansmana erişemedikleri ve alım güçleri çok düştüğü ve konut fiyatları çok yükseldiği için, artık konut satın alamıyor. IMF'nin geliri konut fiyatlarına göre sıralayan listesinde Türkiye son sıralarda zaten. ?Bu durumu gören müteahhitler de, "fiyatlar yüksek talep güçlü" diye kolları sıvayıp inşaatlara başlamıyor. Çünkü ortam veya zemin çok oynak. Maliyetlere de talebe de güvenemiyorlar. Ucuz konut üretmek de kar amacıyla yola çıkanların işi değil. ?Parası olan konutu aldı, ikinciyi, üçüncüyü, yazlığını, kışlığını, hepsini aldı. Fiyatlar da böylece hem Türkiye hem dünya rekoru kırdı. ?Çünkü parası olan TL'de saklayamıyor, saklarsa kar gibi eriyip gittiğini görüyor. Dövizde konumlanmak Ankara'nın hışmını çekiyor. Zaten KKM ile kur artışları da duruldu. Yani ortada reel getirisi olan finansal varlık pek yok. ?Bir borsa var, oraya da geçmişte yaşanan acı deneyimler nedeniyle Türk halkı güvenemiyor, halen mesafeli. Yine de zorlaya zorlaya borsaya doğrudan giren yatırımcı sayısını 3 milyona çıkardık. ?Yatırım fonları, bireysel emeklilik katılımcıları ve diğer kolektif yatırım araçlarıyla geniş anlamda yatırımcı sayısını 10 milyon kişiye kadar yükselttik. Yani hisse senedi piyasası sadece 3 milyon kişiden ibaret değil, çok daha fazlasını ilgilendiren bir piyasa. ?Tarihi yüksek enflasyon ortamında para faiz geliri elde edemeyince başka alternatif bulamayınca konut ve konut dışı olmak üzere gayrimenkule sığındı. Üstelik geçmiş dönemde inanılmaz bir parasal genişleme ve kredi genişlemesine gidildi. FAİZ RANTINDAN KONUT RANTINA ?Bu nedenledir ki konut fiyatları yüzde 189 arttı. Enflasyonu ikiye katladı. ?Arsa, arazi, ticari emlakta ise fiyat ölçümü yapılmıyor. Ancak konut dışı emlak sektrünün konuttan daha canlı olduğunu Tapu işlemlerinden biliyoruz. Konut satışları son dört aydır düşüyor ve bu yıl satış rekoruna ulaşılamayacak. Ama konut dışı gayrimenkul satışları veya alımları rekor kırmayı sürdürüyor. ?Önce düşük faizli krediler ve kampanyalarla canlandırılan konut piyasası, son bir yıldır